所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

根據違章建築處理辦法的規定，在建築法生效的地方，建物應該要申請直轄市、縣市的主管機關審查，通過許可發出執照之後才能興建，若沒有經過允許，就擅作主張興建的建物就是違建，建築法生效的地方就是指區域計劃、都市計畫、內政部指定地區等，換另一種說法就是，若是在上面這些地方搭建根本沒有拿到使用執照的房子，比如各種大小不一到處可見的鐵皮屋，和原本是房子不存在的部分，後來隨意添加上去的建物等，不但造成都市景觀擁擠醜陋，更有可能因為擠壓到他人的生活空間，而被認定為違建，只要被舉報就會面臨拆除的風險，尤其是如果對公共安全造成嚴重危害的話，一收到檢舉立刻被拆掉的機會非常高。什麼房子會被叫做違章建築?違章建築有分成哪些情況? 非法建築還可以分成程序違建和實質違建兩種，依照被判定的情形不同，拆除規定也會不一樣，程序違建是指建物的高度、結構、容積率、建蔽率等都有合乎都市計畫法的建築法定規範，而且有取得土地使用權，只不過因為某些程序上的疏漏，沒有拿到建築許可執照，只要去申請補發獲得建照之後，就可以成為合法建物，而實質違建是真的沒有遵照建築法規定，也沒有核發取得建照就原地蓋房子，或是蓋好之後違反土地使用分區用途，或是在沒有核准的地區上修築建物，將會遇到被拆掉的處境，根據內政部台內營字第656943號函，實質違建通常可以分為下列情形：…

台北市老屋眾多，可能是六都之中數量最驚人的，但就算屋齡再高，設備再過時，也不能阻擋民眾想要入住的腳步，即使是價格不低的老舊公寓，缺乏各種新式施設，在生活上造成許多不方便，住起來麻煩多多，還是不缺乏購屋族搶著買下來，希望成為整個繁榮都會區的一份子，如果座落地區又很吸引人，花一筆大錢買中古屋，好像也不是那麼吃虧的事。平均坪數3.6坪老公寓要價千萬元，超過35歲青壯年紛紛買進 依照聯徵中心的數據分析整理，所有年齡分布裡面，35-45歲的壯年群體是北市老公寓的購買主力，2020年前3季申貸筆數件數，在各個年齡層中成長最多，根據數字統計，想要購買30.6坪的公寓，平均需要貸款8成的總金額，但是專家特地提醒，老公寓狀況比較差，買家要事先準備可用現金，好針對問題進行整修。 現在的房價和以前的時代比，已經來到大不同的水準，尤其台北市更是漲翻天，想要買個房子，沒有強大的財務基礎，還真的負擔不起，因此許多人退而求其次，改買價格偏低的老舊房屋，35-40歲的壯年群體，是去年前3季北市公寓貸款件數增加最多的族群，多出了711件，放款成數的中間數值是78.9%，買屋平均價格要花費1432萬元，平均利率有1.47%，公寓平均坪數是30.6坪，等於是購買北市30.6坪的老公寓，就要貸款8成金額。 件數第二多的群體，是40-45歲的購屋族，買公寓平均價位是1456萬元，成數的中間數值是77.5%，平均坪數是31.5坪，件數第三多的是50-55歲的群體，買公寓平均價位是1597.5萬元，成數的中間數值是71.78%，平均坪數是32.7坪，。 舊公寓可以貸到7-8成，顯示北市購屋負擔巨大，買家需要向銀行借來大筆金額來付款，從另一個角度來看，公寓年齡雖然老舊，但是地點良好，房價保值不容易下跌，對銀行而言，仍然是低風險的物件，所以買家可以拿到比較高的放款成數。 老公寓相比新大樓有低價優勢，入住前先準備裝修費用 信義房屋不動產企劃研究室經理曾敬德說明，屋齡高的老公寓，設備比不上新建大樓，沒有加裝電梯，社區缺少專人照理，沒有給住戶用的停車場，郵件必須由自己簽收，倒垃圾也是要自己來，幾乎一切新社區會有的服務，都變成屋主親力親為，但如果地理位置不錯，生活機能優良，不用離開台北市工作，或是避免長時間來回通勤，此外老公寓坪數又比新大樓惠實，不用管理員省去了額外費用，加上相比鄰近的全新大樓，價格便宜不少，當然會有一定買家產生需要，願意入手這類老屋。 老公寓經歷長時間風吹雨打，屋體老化嚴重，比較容易出狀況，屋主想要住的舒適，到時候會需要更新一些設備，像是翻修天花板、牆壁重新油漆、重做水電管線等，因此最好是預備足夠的現金，或是貸款時，順便留下整修金，不用等到發生問題才煩惱。 從老屋來考慮的話，最合理的預算分配方式，應該是基礎作業占用50%，裝修作業占用40%，裝潢作業則是占用10%，舊公寓的整修、裝潢費用，大約可以預估每坪6萬元，有了這筆資金，大體上就能夠完整翻新破舊的環境，讓屋主住得安心滿意。 相關房市時事新聞新知： 民間二胎是什麼?二胎房貸可以隨借隨還嗎?…

走過新冠疫情下的冰凍期，不動產市場逐漸回復活力，民眾紛紛買進928檔期，熱門程度成為衡量指標，各家銀行擺脫2個月來的停止狀態，包含花旗、永豐、匯豐、一銀、中信銀等，都積極推出加碼優惠方案，瞄準優質客戶來放送，不放過928檔期一展宏圖的機會。房市對於928行情向來抱持正面看法，加上恰巧碰到疫情趨緩，銀行期望藉由這波旺季獲得更多成效，這次檔期應該可以呈現原有的旺季效應，一個原因是豐厚的回流資金帶來收益，另一個則是是營建成本高漲不落，導致房價不容易下跌，預計遞延性買盤將於928檔期浮出，自住需求消費群的買氣逐步恢復，住宅市場有望回歸繁榮，從台經院的調查來看，超過4成的不動產賣家，認為未來房市交易會有亮眼表現。 928針對優質客戶提出優惠方案 由於這次房市的熱度可期，銀行紛紛準備朝業績目標前進，大型銀行相繼發布新一波房貸優惠方案，至於民眾申貸時最看重的利率，面向優良客戶提供最低1.31%的利率，和銀行持續往來且有不少貢獻度的特別優良客戶，將額外給予比地板價減少幾個基本點的討論範圍，第一銀行預估，房市一整年的價格、數量將持續增長，可期待自住買家的剛性需求，若以地區性而言，北部往下來到台中以南，都有可觀的增長空間，主要開發優質客戶並開設優惠貸款方案，定位於新轉戶、六師族群等，與此同時，樂活房貸與以房養老的貸款業務也不停推動。 彰化銀說明，自住需求客戶具有注重按時還款的特性，所申辦的房貸能夠幫助業務穩固成長，比如公教人員、專業人士、上市櫃企業員工、高收入者等優良客戶，並且給予專門定制的優惠專案。 永豐銀指出，台灣對於疫情的掌控頗有成果，當6月疫情還沒浮現時，該行便已設立新戶線上申辦貸款優惠，想申請的客戶準備好身分證明、財力證明就能線上辦理，完成申貸後，繳納欠款長達2年且按時還款，沒有逾期情況，第3年之後每年的利率，固定減碼0.01個百分點，第4年繼續減碼0.01個百分點，這樣推算下去到貸款期間結束，「對於優質客戶一定特別照顧！」 匯豐銀對於具有地球環保觀念的客戶，頗有想法地設立了綠建築優惠房貸專案，審核認定有合法綠建築標章的建築物，可擁有一般型1.31%起跳的較低利率，或抵利型1.47%起跳的特惠利率，豐銀財富管理與個人金融業務負責人葉清玉表示，綠色貸款正轉變為潮流，期許透過相關專案的影響力，推廣綠建築的構想與功效，讓社會大眾得以更深入了解這種建築。 轉貸戶是業務量重要來源 不只是928檔期備受期待，銀行也在衝刺轉貸提高貸款業績，目前市場已有對於優質首購族、特定優良客戶，額外拉高放款成數的例子，甚至成數達到8成5之多，此外還有限期申請的作法，提供轉貸費用減免，大力拉攏轉貸戶。 檢視8月中旬的看屋人數，看得出來購屋潮正在逐漸回流，疫情實施微解封，警戒從3級調到2級，兆豐銀解釋，8月中旬看屋人數開始增加，其中中古屋成長最多，至於目前房貸業務的進展情形，根據兆豐銀統計的最新資料，雙北市新增加的房貸平均金額大約是1000萬元，藉此推估房價，成交價大約落在1500-1600萬元之間，屬於最近承辦較大規模的房貸業務，以中南部地區而言，新增加的房貸平均金額大約是800萬元，成交價大約落在1000萬元。 兆豐銀主管說明，不管是最近客戶查詢申貸的次數，還是配合的房仲業者，查看購屋者需求了解到的狀況，都能發現願意看屋人數，自8月中旬後逐漸增加，到現在為止，兆豐銀房貸餘額已累積3900億元，正朝著4000億元前進。 需要留心的一點是，在房市交易量開始復甦的時候，另一方面，就快來到的928檔期，可能帶來大量的申貸案件，銀行主動加強轉貸業務，推出更高的放款成數試圖吸引客戶，兆豐銀同樣給予較高的放款成數，並建議民眾應該多方對比，比如該行雖然有最高8成5的成數，但限定對象是優質首購族，大部分客戶所能拿到的最高成數依然是8成。 花旗銀行指出，優良客戶若是通過條件，將提供1.31%起跳的優惠方案，從現在開始到10月底之前，可使用轉貸費用減免活動，客戶在928檔期買房、11月底前完成撥款，並通過活動門檻，可獲得最高減免費用2萬6千元，包含鑑價費、代償費、政府規費等，都是活動的減免內容。 相關房市時事新聞新知： 民間二胎是什麼?2021下半年房價呈現什麼趨勢?專家分析疫情後難有大漲空間!二胎房貸可以隨借隨還嗎?…