所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

買房的時候大家應該注意些什麼?避開嫌惡設施、防震、座落位置、風水等，那你有想過淹水嗎?好像很少聽到有人買房時會注意淹水問題，但是你知道嗎?我們的地球不知道再過幾年，就會變成汪洋一片，陸地逐漸減少，因為全球暖化造成的海平面上升，已經讓度假勝地馬爾地夫處在即將被淹沒的處境，而台灣身為全面環海的島國，豈能全身而退!淹水問題真的很重要嗎? 2020年綠色和平組織發布了研究報告，其中警告台灣如果不趕緊實施減碳，2050年很有可能西半部的沿海城市都會消失，所以現在如果買房不考慮氣候問題，恐怕耐用年限50年的房屋，30年後就被淹沒了!現在人們對於淹水這麼無感，主要因為除非大雨或是颱風天，一些低漥地區才會遇上淹水的問題，而通常淹水也很快就消散了，現在每個地區都有規劃不錯的排水設施，因此淹水成為人們忽略的問題，買房時自然不會去在意，而且大樓不停蓋，基本上會遇到淹水的1、2樓都是公設居多，人們自然更不會去在意。 海平面上升會造成什麼影響? 如果海平面上升，最先受到衝擊的就是六都，尤其台北市屬於盆地地形，首當其衝的會是海線，如新北市淡水、蘆洲、三重，再來便是精華區域成為汪洋一片，不只台北車站，總統府也在名單之內，雙北市將會在這波海平面上升中，成為台灣重災區，影響的面積高達544.5萬坪，將會影響100萬以上人口。影響嚴重的還有台中市西半部沿海地區，例如龍井、清水，以及梧棲區將會整個被淹沒，以後就再也沒有高美溼地的夕陽可以看了，甚至連台中港的三井Outlet也無法倖免，不過台中市區因有大肚山的阻隔，將不受到氣候影響。但是近幾年來房市熱區清水及梧棲都有大型建案不停開發，想到萬一極端氣候襲來，你買的那些房屋都付之一炬，建商卻依然不在乎的持續開發，大舉買地、推案，民眾也都無感，依然開心買房、居住。要說台灣西半部影響最小的區域就屬桃園，因為桃園地勢較高，因此只有海岸線的城市會受到衝擊，且這些地方都不在人口稠密區域，也不是建案首推地區，因此在六都之中相較安全些。 以為輪不到你就輕忽嗎? 或許依照研究報告來看，海平面上升需要30年左右的時間，但是南北極冰原冰棚正在以極快的速度融化，可怕的冰山掉落景象正在不停發生，如果我們不從現在就開始節能減碳，說不定研究報告所指的30年時間將會縮短。不管在我們有生之年會不會遇上，都應該為我們的後代子孫留下一個美好的未來，不停與自然爭地的人類，終究會受到大自然的反撲，未來的景象恐怕是一片汪洋。 相關居家房屋、時事新聞新知： 房屋風水有一套…

當借款人申貸時，屋齡太大可能會成為一個問題，中古屋不像新成屋，不用擔心審核過程出現太多狀況，但在台灣的房市之中，中古屋依舊是相當熱門的物件，有著備受消費者青睞的優點，比如價格比較便宜，若是位於精華區，更享有非常便利的生活機能，另外公設比低，自由使用的室內空間大，對於不少購屋族而言，是划算又實惠的優良選項!中古屋貸款有哪些審核條件? 買家申貸之後，可能才發現核貸金額和想像中不一樣，以為市價就等於金融機構的內部鑑價，尤其中古屋經過折舊之後，實際鑑價或許會更加低一點，讓借款人以為是承辦機構方面有問題，其實審核房貸時會參考下面幾項。市價：依照時價登錄上查詢到的價格，或房仲所給予的交易紀錄，作為訂定價格的依據，因為要減少承辦風險的關係，往往放款金額會比市價來得低。 屋齡：屋齡太高，表示房子剩餘的年限變得更短，殘值隨著時間下降，鑑價自然會跟著逐漸變低。 座落位置：位於都市精華區的房子，不但價值高而且放款成數也高，過件非常容易，如果是位於郊區、鄉村的房子，或餘屋賣不完的重劃區，鑑價便會偏低，放款成數很難提高。 現場狀況：屋內格局、採光性、通風性、有缺陷的地方等等，都會讓金融機構的價格判斷出現差異。 借款人條件：當案件進入審核過程後，一個非常關鍵的重點就是借款人本身的條件，在大企業工作或身分是公務人員，就算房產的條件不算上等，依然可能獲得8成的放款成數，條件較差的，就沒有這麼好的待遇了，甚至無法在成功申辦任何借貸。 屋齡對於中古屋貸款有影響嗎? 所有的建築物都有耐用年限，通常是以法令訂定的年限規範，是指建物蓋好之後，能夠使用的最長壽命，比如加強磚造的年限是35年，鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土的年限是50年，當屋齡越大，耐用年限便跟著減少，屋齡超過法定年限的話，表示這棟房子的價值所剩無幾，不容易貸到好的方案，值得注意的是，除非是屋齡超過50年的磚造房屋，才會被銀行拒絕以擔保品申貸。 若是抵押品的價值過低，可能會給予較高的利率、較低的放款成數，甚至縮短還款年限，以銀行的看法而言，衡量標準是屋齡加上借貸期限，不能超過50年，假設屋齡是35年，那麼還款年限只剩下15年，申貸上需要小心謹慎，未來每月的還債負擔大增，將造成個人的經濟壓力更加沉重。 如何提高中古屋貸款成數? 銀行判斷如何放款時，會同時參考借款人的還款能力，考慮項目包含支出債務在收入的占比，總債務在資產的占比，如果希望拉抬借貸成數，可以設法提供更有利的證明。穩定的財力證明：每個月有固定收入進帳的上班族，可給予申報所得稅的證明，或薪資匯入的存摺明細，不是上班族，或被認為個人所得不足，可給予本人或保證人的財產資料，比如名下其他房屋與土地、存款金額、基金或定存等理財商品。 個人經歷好的保證人：按照現在金管會現在的規定，銀行不能強制借款人準備保證人，不過借款人可自願主動進行考慮，有沒有需要另外提供信用良好、條件佳的保證人，銀行會加進保證人的還款能力來決定借貸額度，然而能夠通過審核的保證人，大都是以配偶、本人及配偶父母、成年子女為多。 增添其他抵押品：另外給予有價值的不動產，幫助增加擔保的額度。 中古屋貸款成數不足怎麼辦? 一、…

每年徵收的地價稅，民眾都需要按時繳交，當土地上面的房屋原本是自用，轉而做出租使用，是否會讓最終稅額發生變化，台中市政府地方稅務局說明，稽徵機關若是了解到自住用地有用於出租的情形，對於當年的適用資格實質上不會有太大影響，進入隔年後才會上調使用一般稅率。 稅務局說明，不分用途是出租或者營業，一般用地的地價稅稅率大約是千分之10到千分之55，不過當說到自用住宅用地，稅率就會改成使用千分之二，有助於節省更多稅金。地價稅自住優惠必須符合五大條件! 台中市有一位林先生，最近打到稅務局諮詢相關事項，林先生說自己名下有一塊土地，現在是依照自用住宅優惠稅率在計算地價稅，林先生規劃進行新的翻修，從明年開始變更為出租，表示想知道應繳稅額是否有不同。 若是林先生的狀況，今年的地價稅還是維持不變，假如明年一整年都是用於出租，應繳稅額將會改成使用一般用地稅率計算，不過完成裝修後仍未租出去，到年中或許依舊適用自住條件，就可以根據自住優惠稅率課徵明年的地價稅，房屋若是出現租戶，失去自住的資格，稅務局便會按照最新提交資料，向林先生告知隔年起課稅採用一般用地稅率。地價稅雖然有自用住宅用地優惠，但首先要符合五個條件，一是土地所有權人或其配偶、直系親屬，必須在當地完成戶籍登記的辦理，二是房屋沒有用於出租、營業等狀況，三是土地上的房子，持有人必須是土地所有權人或配偶、直系親屬，四是規定面積上限，都市土地面積不能超過300平方公尺，非都市土地面積不能超過700平方公尺，否則無法使用自住稅率，五是土地所有權人與配偶、未成年受照料親屬，所有名下的土地只有一筆可以使用優惠稅率。 假如納稅人被告知隔年使用一般用地稅率，但該筆房地的用途已經轉回自用住宅，依然有機會再次從頭申請適用自住稅率，藉此降低應繳稅額，如果可以趕上在9/22前通過申請，那麼當年就能直接應用較低的優惠。台中市稅務局也另外說明，納稅人購買2棟緊鄰的房子，若是有通過優惠稅率的門檻，將2間房子互相打通，變成同一棟建物，那麼就能視為同樣的住宅，統一課徵適用自住優惠的地價稅，只是2棟房地的所有權人必須是同一人，或夫妻各自持有產權，假設納稅人在一個直轄市、縣、市所持有土地價格總值，超過當地所計算的累進起點地價，將會根據超過累進起點地價的倍數，利用累進制度來課徵稅金。 相關房市時事新聞新知： 買房好嗎?買房V.S租房哪個會大獲全勝?…