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銀行放款轉做土地融資!打房壓力下銀行房貸全面降溫!
依照金管會的最新資料,玉山、國泰世華、中國信託做為三大民營銀行,2021年房貸年增率明顯下降,玉山銀2021年11月的年增率,降回3年前最低點,只有7.37%,國泰世華銀年增率掉到16.12%,中信銀年增率掉到7.7%,全部是1年來的最低水準,可見民營銀不再對房貸出手。
為什麼銀行不再注重房屋貸款?
有商仲業者說明,分析三家民營銀的貸款餘額、戶數、存款年增率三項指標,從其中的關連能看出,民營銀暫緩房貸業務有三個原因,一是不動產放款法定限制30%,承作量已接近上限,二是金管會密切關注房貸高成長機構,推行打房政策,只能改為低調,三是放款目標轉做土建融。
近年銀行房貸成長率一路上升
2021年開始到現在,金管會針對所有房貸高成長銀行,已進行兩次不動產專案金檢,有消息傳出,金檢名單裡面,前十名民營銀中的部分名列其中,根據國泰世華的資料,截止2021年10月前,每月房貸年增率成長都超過2成,2021年4月年增率最高,爬升到33%,每月貸款增量都超過存款漲幅,11月年增率落到16.12%,依然比同期存款年增率11.74%高,房屋貸款飛速成長,不動產放款額度受到排擠,所以必須先縮手。
玉山銀同樣出現相似狀況,2018年第4季之後,每月房貸都有十幾趴的成長率,2020年11月更是高達26.17%,創下紀錄最高,那之後從2021年逐步下降,2021年9月年增率第一次不到一成,11月甚至到3年來最低的7.37%,同時戶數年增率下滑到3.05%,顯示新辦理戶數與額度通通放緩。
銀行轉向做土地融資的原因?
銀行主管說明,因為政府打房打不停,加上金管會以房貸高成長機構為目標,這些機構轉而降低熱度,不得不開始放緩相關業務,另有其他主管暗地透露,圈子裡面流行辦土建融比辦房貸好的觀念,房屋貸款利率只有1.31%,賺到的利潤太少,充其量保留基本客戶群,作為吸引客戶的手段,各銀行大多把不動產額度,轉向承辦土地融資,便於迴避30%的額度上限。
土地融資起碼可以坐收1.8%穩定利息,此外央行限制土地貸款成數,這種情況下,房屋貸款承受風險還比較高,辦理不動產放款額度有一定限制,怎麼在這些空間內,規劃出最好的作法,賺到最多的收入,才是優先要務。
什麼是不動產放款額度?
根據銀行法72-2條內容,國銀承辦房貸、企業建融的貸款總額,最多為存款總額、金融債的30%,就是所謂的不動產放款鐵則,相當於獲得100元存款,不動產放款只能用到其中30元。
土地貸款業務以少量增加為主
為了應對政府打房,各行庫的業務策略,最難判斷的就是土建融放款,陷入舉棋不定的局面,有行庫主管說,假如土建融承作量過多,恐怕成為央行目標,所以成長幅度只會訂在3%-5%間,已經有不少銀行決定套用這個區間,管理土地貸款成長率,稱得上是各行庫把握土建融業務的重點。
看央行統計資料,2020年到2021年國銀的土建融業務,成長率約17%,大多數公股行庫的年增率在8%-12%間,央行管制土地與房屋等貸款業務,將朝著更加收縮來推進,所以銀行對於如何配置放款資原,會有一定節制,即使土地貸款機會不少,也不會投入太多資源。
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