台北流行購買低總價小坪數房屋!小宅怎麼買才不會進入誤區?

在地狹人稠的台灣，土地一直是有限資源，尤其台北市的供需市場更是嚴重失衡，此外都市更新的條件也變得更加嚴苛，台北市中心想找到200坪的小塊地皮都很困難，此外北部房價飆漲，首購族、置產族考慮到房屋價格，買入坪數逐漸縮水，導致城市興起小宅潮流，選購小宅有不少事準備，像是貸款、空間使用、社區水準等，都有可以用來買房的技巧。

一、房貸成數

不少銀行不接受套房的貸款，不然就是只願意給低成數、高利率，然而各銀行對於套房的解釋，或多或少有差異，依照一些銀行規定，不含車位的建物權狀坪數，不到15坪便屬於套房，另有一些銀行是根據主建物、附屬建物的坪數加總判斷，不到12坪才會歸類進套房。
假設某一間房屋，權狀上登記16.2坪，公設比是35%，扣除公設比部分，16.2乘以65等於10.53，表示主建物、附屬建物的坪數加總起來是10.53坪，A銀行可能判斷是套房，沒辦法申請房貸，B銀行可能認為和一般住宅相同，首購有機會貸到8成的額度，當買家中意的房子坪數不足，可以在正式簽約之前，事先多諮詢各家銀行的方案，防止出現申貸受阻的窘境。

二、避免高單價

小宅的總價雖然低，但平均單價大多明顯高出附近建案，不要急著買下房子，最好先做好充分的事前準備，單價若是位於合理區間再下手，除此之外，座落於當地交通便利的區段，比如附近有捷運等大眾交通系統，如此一來，看是要自住或出租，沒有買車位的絕對必要，住戶也不一定用得到車位，以後想要轉手出售，加上車位反而會提高售價，讓買家需要籌備更多款項。
從市場上供給與需求的狀況來看，小宅未來仍是房市的重要置產項目，假如已下定決心購買小宅，且擬好執行計畫，上面提到的幾個重點，幫助買家順利達成最終目標，選到最符合實際需求的房子。

三、公設比、室內面積須符合法規

一般而言電梯大樓的公設比較高，部分建案的基地小，公設比可能多達40%，假如權狀上的坪數已經不夠，扣掉公設比的面積，真正使用的室內坪數會再縮小，因此別忘記把收納和實際利用的空間列入考慮，確認夠用再買下。
部分建案因為追求高坪效，喜歡居家挑高設計，交由住戶自行加上夾層，可能有違反室內裝修法規的顧慮，此外建材和施工品質也要留意，有設計師說過，施工品質不佳的師傅，會以角鐵換掉C型鋼，當作支撐夾層中間的主支架，引發危險後果，裝潢需要多多注意。

四、總戶數與樓層戶數、自住與出租

部分建案所設計的小坪數住宅，不但社區的整體戶數多，一層戶數更多達10-20戶，只有2個電梯共同使用，導致人群出入更加混亂，小宅一直是包租公、包租婆的投資選項，一些社區超過70%的比例都是出租用，突顯社區管理的重要性，看屋前最好多詢問管理員相關問題，認識住戶的整體素質，通常較高的自住比例，才能提升社區品質居住的穩定性。

五、注意土地使用分區

提到土地使用分區這部分，不論買的是大坪數、小坪數一樣需要觀察，市面上經常見到的工業住宅，往往喜歡設計成小坪數套房，工業住宅雖然開出總價偏低，租金卻和普通建案沒有多少落差，投資報酬率相較一般建物用地更容易收回，成為不少房東的心頭好，買小宅時可以多加注意，建案使用工業用地，通常規劃成一般事務所或零售業辦公室，作為住宅自住或出租收取租金是違規用途，很有可能遭到主管機關取締，應該多方小心考慮是否適合。