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101大樓租金創有史以來新高!台北市高級商辦大樓出租熱門!
台北101租金有多高,經過實價紀錄揭露,80樓有一件案件高達145.6萬元,算下來每坪超過5000元,成為101大樓最高出租價,同時創下北市辦公大樓租賃實價新紀錄,專家分析,顯現出北市最高級A辦市場仍有強烈需求。
台北市商辦租金越漲越高
查看101大樓過去的租金波動,就能了解近來台北市A辦市場趨勢,2017年的時候,101大樓的80樓月租每坪3803元,同樣一層樓,2019年後慢慢浮現每坪超過4000元的實際價格。
2021年時中高樓層月租已創下每坪4200元的高價,超高樓層80樓視野條件良好,相較2017年每坪只有3803元,到了2021年底租金成交價創下新高紀錄5000元,第二高、第三高的35樓和56樓,每坪則分別是4300元和4200元,北市最高級A辦月租早有上漲跡象。
高級商辦都是誰在租用?
A辦高級大樓一般而言出租行情高,主客群大部分是外商企業、熱門新創產業、金融業、共享辦公室等,部分承租人自願付出高額租金,以便於長期駐留信義計畫區指標大樓,所以A辦高級大樓的月租才會不斷上揚,顯現了市場的廣大需求,也包含國際企業關注台灣市場的原因。
台北市10年間租金上漲多少?
根據台北市辦公大樓的實價登錄記錄,A辦高級大樓出租每坪超過4000元的例子中逐漸增多,例如2018年南山廣場每坪4627元,2019年國泰置地大樓每坪4658元,到了2022年,101大樓高樓層跳出每坪5000元的指標價格,代表北市A辦高級大樓的最高租賃金額,再出現微幅上漲。
查看實價資料,信義世貿商圈商辦租金顯然大幅成長,台北市10年前的月租,平均每坪才1921元,信義計畫區每坪2563元,10後的2021年,台北市商辦月租上升到平均每坪2351元,信義計畫區每坪3295元,市場前後產生不小差距。
辦公大樓月租將維持行情
位於台北市重要商圈的辦公大樓,相繼申辦都更危老重建,導致辦公市場的供應量出現短缺,即使有新大樓留下空缺,也是自用為主,能夠使用的面積不多,可能因此拉動商辦售價、租金上漲。
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租屋契約有哪些需要注意的細節? 小心跟你簽約的不是房東!
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在租房時你有沒有睜大雙眼,仔仔細細的看清合約上的內容,因為你有可能踏入房東設下的陷阱,甚至更可怕的是有人假冒房東,騙取你的錢財後,就逃之夭夭。
現在因為房價高漲,並非所有人都買得起房,因此租屋族越來越多,很多投資客看準商機紛紛投入租屋市場,成為包租婆、包租公,但是很多租客都不知道,這些房東的來歷以及身分背景,當下又沒有仔細檢查,就這樣傻傻的簽約,卻在事後發現全是場騙局!
租房前須先確認房東身分!
之前就有一個案例,一位許先生原本向房東約好簽約,並付了2個月的押金,但是沒想到簽約後真正的房東才出現,並堅持他沒有租給許先生,要求許先生搬走,所以這到底是怎麼回是?為何會出現房東羅生門?
因為現在租屋的方式非常多元,除了屋主本身之外,也可能出現屋主代理人、二房東或者包租代管業者,並非每位都可以進行簽約,你要如何知道誰才是真正有權處理房屋的人。
一、屋主型的房東
若租屋者為屋主本人,簽約前一定要確認房東身分,除了要求房東提供身分證件外,還需要提出建物謄本、房屋所有權狀,確認登記姓名是否相同,以此證明房屋為房東所有。
二、屋主代理人型的房東
不論代理人與房東是何種關係,都需要向屋主代理人要求提供身分證件,且必須持有代理授權書,房屋權狀與謄本都需要。至於代理授權書的部分,也必須先閱讀過,確認房屋代理人的權限,也有可能只能負責帶看,無法簽約,則不可與其進行任何簽約行為,避免日後爭議。
三、屬於二房東類型的房東
一樣要求身分證件以求驗證身分通過,並要求他提出與原屋主所簽訂的租賃契約,需要確認使否為二房東之外,還需要確定屋主與二房東是否有約定「可轉租」,還有租屋的期限、終止租約等規定。如果屋主沒有同意可轉租,那二房東就不可以隨意簽約,如果日後屋主不同意出租,不僅二房東被趕,房客也會無辜被趕出去。
四、包租代管業者
既然是包租代管就有公司,需要先了解這間公司的合法性及可靠性,並確認包租業者與屋主所簽訂的住宅包租契約及轉租同意書,且要求對方提供「租賃住宅服務業登記證」,包租代管業者個人也需要有「租賃住宅服務管理人員合法證明」。
為了避免日後糾紛會造成居住困難徒增煩惱,上述步驟千萬不能省,該要的文件就應該堅持,如果對方不肯將證件、文件拿出,那代表對方心裡有鬼,建議盡早遠離。
簽訂租屋合約時的注意事項?
除了在簽約前需要確認房東身分外,簽約時建議將合約看清楚,並且謹慎小心,避免合約內容尚有任何不公平的事情發生,造成日後的麻煩。
1.合約書一式兩份必須都看過
要小心兩份合約書可能會有出入,萬一遇到不肖房東對你的合約書動手腳,或許是偷偷將不合理的合約內容塞至內頁,這時可以使用騎縫章來避免。所以除了合約內容之外,也要小心房東的心機。
2.定金的金額
為了要確定房客使否會租房,房東會向房客收個定金,避免將房屋保留後,對方卻不租,這段期間也無法租房的窘境,因此房東會大概收取個500到1,000元不等的定金,確保房客會租。記得付了定金後,一定要索取收據做保證,不僅保障房客也保障了房東。如果房東在這時租給了別人,則必須付出定金雙倍的賠償金。
3.押金的金額
接著簽約後,房客必須付出押金,目前普遍收2個月租金當押金,日後如果退租時,房東會交還押金並且無任何利息扣押,不過若是房客在租屋期間未付租金、水電瓦斯費等,損害到房東權益的話,房東就可以用押金扣抵那些費用,以保障房東的權益。
4.水電、管理費用的計算
如果此租屋處的電費是以度數計算,那就要看房東的良心了,不過一度電最高不可超過台電夏日電價的最高上限6.41元,目前普遍都是5塊一度,也有不少佛心的房東會以台電計價,並非自己設定價格。至於管理費用的部分,如果你是租在社區大樓,那麼就會遇上管理費的問題,這時候就需要與房東講清楚,看管理費是含在租金中,還是需要自行另付,合約中必須寫清楚。
5.租金繳納方式
可與房東約定,看是利用每月轉帳的方式,或是碰面繳款,提前一個月預繳的方式等等,也必須預先在合約上註明清楚,才能確保日後不會生變。
上述都是我們在簽約時,需要注意的大方向,雖然無法全面介紹,但是關乎金錢方面的注意事項基本都有,所以如果你目前有租屋的需求,一定要好好地看這篇文章,針對簽約時會遇上的問題以及需要特別注意的內容,相信對你一定會有用處!
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租屋需要換鎖嗎? 房東擅自入房客屋內屬於侵入住宅罪!
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租房子的時候最怕遇到什麼?壞鄰居?惡房東?幾個月前就有個案例,北市一位王先生正在家中看電視時,突遭到蔡姓房東開門,理由是討要租金,而王先生當下立即報警,蔡姓房東則被依侵入住宅罪起訴,不過卻向法官喊冤,並解釋道只因當月的房租王先生尚未繳清,且打電話都聯繫不上,這才選擇進入家中確定王先生是否在家。
但房屋一旦交由租客,這間屋子的實際支配權應當由租客掌握,房東不可侵害租客權益,因此法官判蔡姓房東拘役15天,可易科罰金。
其實幾個月前在高雄也有同樣的案例,一名房東自行闖入租客的房屋找人,但卻並未受到起訴,原因是因為當日應為房客退租的日期,因此房東於約好的交屋時間到現場,卻不論如何都無法連絡上租客,因此擔心租客可能在房內發生什麼是,這才自行打開房門進去查探,而不料事後被租客告侵入住宅罪,不過幸好檢方根據調查後,認為房東並非無故闖入,且明明約好點交的時間,是租客並未於約定時間見面,這才發生房東為確保房客安全疑慮而進入房屋的事實,因此檢方判不起訴處分。
房東該不該留有房間鑰匙?
會發生上述案例皆為房東擅自進入租客房屋,而發生租客權益受損的情形,但是房東也必須要有鑰匙才能打開房門,因此很多租客會擔心,萬一房東留有鑰匙,在不知不覺中,如果到房內偷竊或做些非法行為。
租客要如何保護自己?
其實房東能否留下鑰匙,取決於合約上是否有註明,如果合約上有註明房東不可留有鑰匙,那麼房東留有鑰匙就屬違法行為,但如果合約上未明確註明,則房東留有鑰匙並無違章。
不過真正需要留意的並非房東是否留有鑰匙,而是房東不可擅自進入已經出租的房子,因為承租人對房屋有占有權、使用權等,如果房東在未經同意的情況下擅自進入,則會依刑法306條的侵入住宅罪起訴。
租房可以換門鎖嗎?
如果真的擔心房東可能會做出冒犯之舉,以及無法談攏有關鑰匙保留的問題的話,租客可以選額換鎖,只要不傷害到房屋的使用方式及結構的話,就可以換,只是出於尊重與禮貌性,需事先告知房東換鎖事宜,並把之前的舊鎖與鑰匙保留起來,避免日後房東有需要裝回去,或是發生其他爭議。
換鎖的錢由誰出?
基本上除非是原來的舊鎖已經不堪使用須換新之外,在租客自行決定的換鎖行為下,應由租客自行負擔換鎖費用,畢竟是在原鎖還堪用的情況下換新,非房東的責任,不過也可以與房東在合約當中協議,如若房東答應那就另當別論,但照理說是要自己負責的。
租房安全固然重要,但是也有很多房東都很無奈,畢竟目前的法律有很多條款都以保護租客為主,房東如果遇上不良租客就經常求助無門,或是房東必須承擔租客在房內的任何不良行為,例如有人輕生、違法傷人等行為,不僅影響日後出租,更會讓房價下跌,因此房客在擔心房東的品質時,其實房東也很擔心租客的品質,雙方之間需要互相並尊重,才能有好的租房體驗。
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