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什麼是債務協商? 如果進入協商會怎樣?
其實想要解決龐大債務的方法有很多種,包括負債整合、債務協商、更生、清算等等,不管哪一種最終的目的都是要你將債務還掉,但這篇文章只針對債務協商進行探討,想知道其他的方式,可以到官網查詢。
債務協商是什麼?
當你已經無力支付貸款,以至於影響到信用,為了避免其他資產受到法拍的危機,便可向銀行提出進行協商,藉此降低月付壓力信用分數,讓你還得起,銀行也不必走到查封資產的地步。
而協商的過程是借款人與銀行討論,提供借款人一個可行的償還債務方案,看是爭取降低利率,或是拉長還款期限,重點就在與銀行討論一個還款方案,讓借款人降低月付壓力,又能避免銀行拿不回欠款。
拯救債務危機…
挑選台灣建商先繞開這些條件!好建商讓你不容易買到爛房子!
房市這幾年買氣旺,才剛進入虎年,購屋族已開始擔心升息問題、工程品質,不確定是不是要買房,消基會房屋委員會召集人張欣民,在新聞媒體訪問時說,現在讓房價生變的不確定因素,其中就包含升息,但依舊有其他支點,說到台灣建商營造品質,購屋族應該留意三個部分,便於保障個人的資產完整。
通膨與升息同時影響房市
升息就會影響到通膨,美國升息舉措激烈,是為了應對當前通貨膨脹,一定會對台灣央行調整利率的政策造成衝擊,下半年升息的可能性非常高,將為房市帶來多少影響,這要看整體升息幅度才才能知道。
過年後誰是買房的主要客群?
台灣民眾的傳統觀念認為有土斯有財,一但提到通貨膨脹,往往想投入房地產當作財富保障,避免財富貶值,1-6月房市的主要購屋客群,一是年節結束不久,許多人拿到年終,剛好籌够同期款,可以進場買房,二是當前股市在高位,沒有多少成長幅度,所以賣股用來買房的情況不斷出現。
到了5-6月,便是股市配息與配股的時間,通常會湧現使用配息置產的趨勢,不少人這時會計畫購屋,因此通膨對房價波動來說,可以有正面與負面作用,通膨會讓政府升息,民眾則開始買房,兩方互相推擠,比較誰強誰弱,全依照政府升息多寡來決定。
怎麼找出最好的買房時機?
提到購屋機會,張欣民說明,自住買家基本上任何時候都能買房,一旦自備款夠了,如果有住屋需要,可評估上班地點週遭的物件,開車30分鐘內能到,並確保未來有充足還款能力,那麼不論何時都能買,此外還要考慮後面升息幅度,看有沒有能力承擔,然而不需要過分推敲計算價格。
這些條件可能決定營造品質好壞!
關於工程品質,目前缺少人力、原物料的情況,品質拙劣的問題已出現於市場,想要排除掉有問題的房子,可避開三大部分,一是創立時間不長的新公司,二是小型建案,三是匆忙成立的危老案件,無法清楚判別的首購族,可根據這些原則刪去建商。
一、…
日本房價因少子化經歷崩跌!台灣買房一定穩賺嗎?小心人口老化的風險!
即使台灣房市遇到新冠疫情,一度受挫,但事後逐步回溫,仍是欣欣向榮的景象,幾乎不用擔心倒賠,然而日本已體會沉重經驗,告訴我們炒作房價,除了打亂退休計劃,還讓國家經濟困在失落的20年,房地產市場尚未破滅時,日本房價人口已顯露徵兆,台灣應該加以借鑑警惕。
日本房價一度腰斬
投資房地產也可能遭遇嚴重受挫,至少東京都廳員工中島義久是這樣,他向紐房貸約時報陳述過去的經驗,1991年當時36歲的他,依靠低廉的利率,和相當所有款項的貸款,買下一棟在東京市郊的房子,開車大約花一個半小時的時間,花費金額總共是1200萬台幣。
在那個時間買房,每年日本房價成長率都有十位數,所有人認為,理想的作法是投資房地產,希望藉由房地產變得富有,然而事與願違,經過20年時光,中島沒有因為房子實現富裕,房價下跌5成,此外900萬房貸仍未償還,迫使他不得不推翻退休計劃,從頭擬定財務運用方式,像中島義久的案例,剛好搭上房價飆漲的末班車,在日本人數眾多。
泡沫破滅讓經濟陷入低迷
1990年日本房價狂升到最高點之後,房市泡沫戳破,20年過去,城市地價指數直接減少六成三,東京、大阪、橫濱、京都、神戶、名古屋六大都市,下跌幅度甚至有七成六,即使近來都會區房價龜步上升,已無法恢復過去盛況,熱錢放肆炒高房價,結果便是暴跌,中國恆大地產2年前才專門研究日本房地產泡沫,現在卻困於破產危機,看起特別發人深省。
相關報告說明,1980-1989年這段期間,大批日本企業和法人,利用土地在金融機構辦理融資,這些企業獲得巨額資金,接著拿錢投資股票和房地產市場,導致市場泡沫不斷堆疊,日本所有銀行貸款總額,不動產貸款的比例,自5.8%成長到11.5%。
1989年日本央行接連提高5次利率,引發泡沫破掉,隨後而來的是,大藏省針對房地產貸款展開總量管制,中斷房地產資金鏈,20年之中,房市泡沫漫出影響實體經濟,日本經濟步入最低迷的數十年,民眾資產大規模貶值,消費更加仔細小心,民間經濟跟著縮水,銀行大量累積壞帳,借款轉向慎重,接著企業紛紛倒閉,許多民眾失去工作,失業率顯著增長,1990年只有2.1%,到了1998年爬升到4.3%。
日本人口老化影響房價上漲或下跌
錢滾錢的炒作風潮結束,除此之外,真正為日本房價帶來沉重一擊,少子化和高齡化的人口結構才是關鍵原因,長榮大學土地管理與開發學系系主任表示,引導房地產市場發展的重要因素是資金、人口、題材。
日本中央銀行前副總裁的研究顯示,日本青年人口數的增加或減少,符合房價變化趨勢,利用工作人口和被扶養人口的比率,得到逆扶養比指標,1990年前的日本,擁有人口紅利優勢,1位孩童或老人,由大約2.3個工作人口扶養,然而後面扶養比就往下掉,扶養一位非工作人口的人數,剩不到2個人。
研究報告中說明,當年輕人口比例成長,代表房價有上漲空間,然而隨著人口迅速老化,那之後日本房價持續下滑,台灣同樣進入人口衰退,學者已經看出其中擔憂,2012年前的台灣,逆扶養比的人口紅利依然存在,之後人口紅利逐漸消失,過了2020年,又以更快的速度減少。
台灣房地產可能受少子化衝擊
台北大學不動產與城鄉環境系教授,研究人口和房價關係,表示長期來看台灣人口下跌,將為房市帶來負面影響,雖然現在低利率和量化寬鬆兩項因素,讓房市看起來熱絡,然而房價不可能永不跌落,房地產之於人口減少的後果,好比溫水煮青蛙。
由於目前30-40歲年輕世代紛紛離家自立,舒緩人口下滑對房市的危機,暫時看不到負面作用,推出小坪數建案的房地產公司主管,在林口和三重等地,針對小資族開發特定商品,他表示公司銷售小坪數住宅,定位客戶正是離家自住的年輕人,這些人不見得和父母住一起,父母也不見得願意和他們住,現在房市最穩固的買盤,便是離巢族和換屋族的高齡客戶。
這點一樣表現在戶數總量的變動,根據內政部10月的統計報告,撇開台北市,六都裡面其他五都的家戶數,目前仍繼續增加,應該留意的地方是台北市,30年來第一次出現減少,總有一天離巢族會不再買房,改成接手上一代留下房產,那時人口衰退對房地產的不利,或許將逐漸顯露。
宏大不動產估價師聯合事務所所長解釋,當前台灣的房地產市場,主要引導者是40-70歲的多子化世代,
多子化世代買房,大多是為小孩置產或進行投資,經過10年或15年,小孩買到房子,這世代年紀也大了,對買房不再踴躍,向銀行申請貸款也有難度,房市面對少子化挑戰將更嚴峻,全國炒房的風潮隨處可見,民眾堅持認為房價永不下跌是現實,然而這種鐵律會不會被打破,未來或許將揭露解答。
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自己的房貸總額?…
持分房屋貸款會過嗎? 持分貸款利率多少?
雖然名下有房屋,但有些人會因為繼承或與人合購,造成持分房屋的狀態,在這種情況下能否申請持分房屋貸款呢?或者在申請房貸的過程中,會遇上什麼困難嗎?一般來說,持分房屋因為產權複雜,所以銀行較不願意承辦持分的房屋貸款,但是持分的狀態很常見,所以銀行還是多少會通過一些持分房貸,不過需要較嚴格的審查,以及全體所有權人的同意。如此麻煩的貸款過程,是否可能簡單點呢?
繼承獲得持分房屋案例
邱先生在父親去世後,與其他兩位兄弟共同繼承一間位於新北市的5樓透天厝,為共同持分,意思是這三位兄弟的持分是不可分割的。
年紀最大的邱先生因照顧年邁的母親以及孩子,經濟壓力頗大,面對母親日漸繁重的醫藥費,他開始向其他兄弟求援,可一個在國外、一個在南部,雖說有收到來自兄弟的匯款,但相加不過3萬,請一個看護差不多打平,過一陣子還得手術,孩子又要上高中了,在抵不過壓力的情況下,邱先生決定拿房子向銀行抵押貸款。
持分房屋貸款會有什麼問題?
可由於房屋是持分的狀態,需要其他共有人簽名同意才可申貸,因此邱先生需要找回國外的兄弟、南部的兄弟,才能向銀行申請房屋貸款,可住在國外的兄弟並不方便馬上回台灣,因此銀行只得拒絕邱先生的貸款申請。
另外就算真的可以申貸好了,可貸款的成數並不高,因為持分會讓銀行擔心產生糾紛,且若進入法拍程序,房價或許會因持分而下修,或者出售不順等,造成銀行排斥持分房屋。
沒有全體同意可以辦持分貸款嗎?
其實持分房屋貸款若有半數以上的所有權人同意,就可以申請,只是銀行不喜歡高風險的事,才會規定需要全體所有權人同意才可申貸。
幸好邱先生後來找到喆方資產,並告知需求額度及房屋情形,通過了解後得知邱先生需要150萬元的額度,並希望能在這一兩天就撥款。於是我們告訴邱先生,需要至少半數所有權人同意才行,也就是說只需要南部的兄弟同意了,便可申貸。
得知可貸款後,邱先生高興的向其他兄弟聯繫,並成功在申請後的隔天就獲得150萬元現金撥款,因為不需要審核個人資料,所以加速了貸款進程。
持分房屋貸款利率高嗎?
與喆方資產申請持分房屋貸款,利率1%起,最高不超過2.5%,就像一般房屋貸款、土地貸款一樣,不會因為持分就讓利率提高喔!另外在申請貸款時,雖然持分房屋較為麻煩,但申請過程不會收取手續費用,因此邱先生可以放心申貸。
要小心持分貸款陷阱
像邱先生一樣受到持分不動產難以申貸的問題纏身的人,並不少,只是卻有很多人無法像他一樣幸運地找到喆方資產。有些人在有緊急資金需求的時候,會病急亂投醫,找到不正當的借貸公司或代辦公司,結果造成自身財物損失甚至損失個人資料,造成名譽受損,得不償失。
因此為了避免有更多人受害,若有看到此篇文章,建議不論申請任何貸款,可以先撥打喆方資產的免費諮詢專線:0800-001-288,或加入官方LINE帳號:@jf1288,就會有專人為你提供資訊,或者直接上傳房屋謄本或權狀的照片,也可以立即為你評估價值,給予可貸金額資訊。
銀行持分貸款與民間持分貸款優缺點分析
銀行房屋持分貸款
優點:
利率較低
缺點:
額度低、無寬限期、審核嚴格、需全體所有權人同意。
喆方房屋持分貸款
優點:
額度高、可隨借隨還、免手續費、審核寬鬆。
缺點:
利率較銀行高
持分房屋的種類?
持分房屋依照持分的狀態不同,而分成主要兩類:公同共有、分別共有。
公同共有:
指的是所有權人之間持有的房屋產權,是沒有比例之分的,大家都擁有房屋的所有產權,因此不論做任何決定,都需要經過其他所有權人的同意。
分別共有:
指的是所有權人的持分狀態有比例之分,因此各自持有的房屋價值有跡可循,面對一些房屋問題也不一定需要全部所有權人同意,可以自己持有的部分進行貸款等行為。
常見的持分狀態與原因?
之所以產生持分房屋,成因有很多,一般來說常見的原因有:
…
農會土地貸款該如何辦理? 在農會申辦農地貸款好過嗎?
有資金需求,我拿土地可以跟農會貸款嗎?原來農會土地貸款也可以申請,但是找銀行跟找農會的差別在哪?既然都是申請土地貸款,銀行跟農會哪個好?如果你也正在疑惑的話,繼續往下看幫你解惑!
什麼是土地貸款?
將名下的土地抵押給銀行、農會,或其他能辦理土地貸款的融資機構,藉此換取資金。而根據土地的地目不同,會有不一樣的貸款方式以及條件。
土地與房屋不同,沒有折舊率的問題,因此也有保值效果,可貸的額度高、年限高,還不會因為時間久而造成老舊。雖然土地貸款可以有效創造現金流,但是又該如何選擇借貸的機構呢?
土地貸款可申辦的管道介紹?
土地可以分成好幾種,包括:建地(住宅/商業)、農地、工業用地、山坡地、林地、原住民保留地等等,依照土地的使用區分以及座落位置進行分類,而不同的土地,可貸款的成數與利率也會有落差,因此選對借貸機構很重要。
銀行土地貸款
土地銀行、合作金庫,不少銀行有土地貸款的業務,不過銀行較不願意承貸農地、林地等限定作用較狹隘的土地,他們比較偏好建地、工業用地。另外若土地的坐落位置沒有臨路,會是扣分項,較難以申貸成功,或是申貸的金額不高。
農會土地貸款
基本上與銀行很像,但是由於農會本就是針對農民所設立的,因此對於農地的審核比較寬鬆,若具有農民身分,還可享有較低的利率。只可惜貸款成數並不夠高,最高在1,000萬內,利率的部分大約在2%-4%之間,主要根據申請人的財務狀況、信用評分以及土地的情形做為評估標準。
民間土地貸款(以喆方為例)
不論是什麼土地都可以貸款,並且提供1%起的貸款優惠利率,且不論職業、收入,都可以輕鬆辦理,還不限定貸款額度,土地值多少錢,就能貸款多少,且即便信用有瑕疵也可辦理。另外非農民身分若要申請農地貸款,一樣享有1%起的利率,另外申辦不需手續費。
農會土地貸款利率、成數?
基本上農會只會接受三種土地,分別為建地、農地、工業用地,而這三種又以建地最具價值。
建地
可貸成數達6成,利率1.5%起至5%,最長可貸20年,不過申請時需要付上建築計畫書,確保貸款的資金用途。
農地
最高可貸到1,000萬元,利率1.5%至5%,最長可貸20年,不過需要有農會會員、有農保才可以申辦。
工業用地
最高可貸到興建廠房成本的7成,而非以土地價格計算,利率1.5%至5%之間,最長可貸20年,除了需要有農會身分、有農保之外,還得提交興建或開發計畫書,才有機會獲得資金。
申請農會農地貸款的限制?
向農會申請農地貸款,還可以比銀行更加划算,但是若你沒有好的信用或是符合資格,基本上也難以過關。
…
房貸利率漲到2%怎麼做?半數民眾買房受影響,應付增加支出!
上半年央行升息一碼半,房貸利率來到6年來高點,重新攀上1.7%,房地產業者在網路上針對受訪者進行調查,如果央行接連升息,房貸利率突破2%時,37%表示會減少買房預算,19%覺得影響太大,將延後買房計畫,總共56%出現差別。
未來房貸利率步步高升
自從2009年發生金融海嘯,民眾對資金寬鬆習以為常,利率很長一段時間都在2%以內,還創下不到1.4%的最低利率,整體環境低利因素下,加上30年期房貸利率拉長期限,民眾產生利息低廉的印象,以為延期還款更划得來,可是遇到環境大幅改變,即使利息不會一下子大漲,內心也早就擔憂日後利率不斷升高的房貸負擔。
民眾買房怎麼看待升息?
房地產業者於6/17-6/24期間,調查訪問名下網站使用者,如果央行利率調升到2%以上,是否會影響到買房,總計蒐集1099份樣本資料,依照調查結果來看,對於今年走入升息循環,大多數還沒行動的購屋族,內心確實受到一定衝擊。
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房屋轉增貸利率是多少?轉貸、增貸有哪些差別?
買下房子之後,剩下的就是等待貸房貸繳完,這段不短的時間內,如果需要用錢怎麼辦?你的房子擁有比你想的更多價值,有了房屋轉增貸,把資產價值變現成手上的鈔票,解決遇到的週轉問題,若是想要進場投資理財,房子可以做為資金支援,最大限度發揮資產價值,了解下列內容,馬上掌握轉房屋增貸的基本重點!
什麼是房屋轉貸?
房屋轉貸是把在某間金融機構名下的貸款,搬家到其他機構再次申貸,等於重新訂定另一份合約,利率、額度、期限等條件,全部使用新的方案,通常新機構會評估原有的借貸金額,代為清償後再辦理抵押設定。
房屋轉貸有什麼好處?
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個人負債比過高可以貸款嗎?如果超過負債比22倍會信用破產嗎?
你有負債比過高的困擾嗎?面對銀行的貸款條件總是擔心自己過不了?好不容易等到審核結果,但情況卻是浪費了1個月的時間等待,得到的是“不通過”三個字的晴天霹靂,為了不要讓你浪費這些時間,先看看以下關於負債比的知識吧!
什麼是負債比?…
償還房貸不一定是優先事項!高息債務先還清,後面生活才輕鬆!
年齡較大的人買房後,大都希望趕快還完房貸,努力在8-12年內把所有債務清光,這樣一來退休後就能安心領退休金,不用在那邊繳利息,不過關於這個部分,仍有值得討論的空間,不一定真的急著把貸款還清。
最理想的狀況是,退休生活沒有留下其他債務,就像那些輩分較大的人,不怎麼辦理銀行信用貸款或用到信用卡循環利息,盡量減少債務,對他們來說房貸就是最大筆的債務,加上當時利率較高,因此最適合的作法,就是盡快償還貸款,不用一直煩惱繳利息,甚至退休後還背債,在當時是較符合的觀念。
運用房貸額度靈活進行投資
現在房貸利率一般落在1.35%~1.75%的範圍,相比過去更低,因此是否有必要趕在退休前還清所有的欠款,可以分成兩個部分探討,如果不熟悉如何投資,大部分錢都存進銀行的人,身邊若有現金,就應該將還房貸列為優先事項,房貸利率通常比銀行定存利率高,用定存利率償還貸款利率,等於無故浪費掉兩者的利息差額,假如認為自己對投資不甚了解,最好先清償貸款欠款,避免退休後還在還款。
假如是對於投資理財有心得的人,肯定可以取得投資工具,且有超過4%的年化報酬率,是否需要先還清房貸,這個問題就不是那麼絕對,可以有其他更好作法,比如投資股票所獲得的收益,可能大幅超過貸款利率,靠著每年收取的投資利息,就足以還掉大部分借貸本金。
因此擅長投資的人,償還房貸反而沒有那麼急迫,不需要趕著全部繳完,舉例來說,可以向銀行申請循環透支額度,再次動用先前已還清的本金,如果股票發生恐慌式下跌,行情一下子下俢,就能馬上利用循環透支額度,進場收便宜的股票,藉由這種方式賺錢,不但可以早一點還完本金,還會拉高循環透支額度,將所有欠款償還回去後,使用額度就等於最早辦理房貸的全部款項,對於投資股市、基金而言,有效運用放在銀行的這筆額度,能調出更多資金,即使扣掉每年循環透支額度的利息支出,依然能創造豐厚的被動收入。
需要注意的一點是,只要是投資就必定伴隨風險,所以不要追求太高的目標,由於是用預借的錢投資,一定要尋找能夠每年固定分配利息的ETF、股票,或投資等級債的債券基金,小心挑選標的,避免自己借錢承受高風險的意外。
還沒退休先清理高息債務
房貸的利率較低,不一定需要急著還清,可以先從上面提到的做法嘗試看看,打造一個最符合自身條件的還款計畫,某些債務算是高利息貸款,比如利率超過3%的信貸、車貸、信用卡循環利息等,高息債務會增加支出,因此當身邊有錢的時候,建議先拿去償還這類債務,還款時間不要拉得過長,整個還款時間拖越久,等於付出的利息不斷變多。
或許有些人可能想問,自己懂得一點投資知識,可是應不應該在退休前還掉所有房貸欠款,面對這種問題,有一個很好判斷的方式,假如把房貸留到退休生活,還要拿退休金繳款,讓你覺得心情很鬱悶的話,就應該趕快在退休前了結所有借貸,至少保障退休生活安全無虞,放心渡過以後的日子。
靈活理財投資把房貸先全部清償
假如是一位投資非常厲害的人,不一定要遵循上面提到的方式,通過靈活有效的理財投資,把房貸先全部清償,利用房子向銀行申辦循環透支額度,這類借貸的利息,是根據使用金額、借出天數來計算,搜尋比循環透支額度利率還要高出3倍的目標,就不用擔心賠錢,安排好退休後的財務狀況,為自己創造老年的被動收入。
所有人的性格、存款、負債種類都不一樣,到底什麼樣的方法最有效,沒有把握的話,多多向專家提問,下功夫做好準備,希望用房子創造收入,帶來另一份退休金,少不了深入研究投資理財,最忌諱完全不懂就輕率入場,隨便亂買的結果,沒賺錢還倒賠本金。
相關房貸投資新聞新知:
房貸升息將造成房貸族、車貸族壓力增!除此之外還有哪些影響?
房貸升息在即?2022年不動產將如何變化?
不動產的定義是什麼?…