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乙工宅是什麼? 比市價便宜8折的乙工宅有哪些問題?
想買房的時候,一定會各種購屋網都給他看過一遍,可是不懂房子的情況下,會發現在網站中有各式各樣的房子被出售,價格也是大不相同,還有很多你沒看過的專有名詞,於是便有網友發現,在網站上曾看到PO出低於市價8折的房屋,上面寫著「乙工宅」,那什麼是乙工宅?為什麼乙工宅就比較便宜呢?
乙工宅=乙種工業用地住宅
原來乙工宅是乙種工業用地住宅的簡稱,意思是這間房所坐落的土地,地目為乙種工業用地,那這又代表什麼呢?
所謂工業用地意思是這塊區域的土地是專為工業、工廠所劃分的,依照都市計畫法的土地使用分區,土地可以分成住宅區、商業區、工業區、行政區等共計11個項目,而工業用地就坐落在工業區上。另外根據土地使用分區來看,能作為住宅使用的區域僅有住宅區以及一般商業設施。
工業用地亦可細分為甲、乙、丙、丁種工業用地,而工業區亦可劃分為特種、甲種、乙種、零星工業區等。
乙工宅指的是?
據都市計劃法施行細則第18條,乙種工業用地可用於公共服務事業和商業設施使用,因此有業者會鑽漏洞,看準一般商業設施的模糊地帶,利用相對低價的乙種工業用地,包裝成乙工宅低價售出,藉此吸引買家。
買乙工宅有哪些注意事項?
想買乙工宅的人,不外乎是因為總價較低、好入手,且住宅實際上與其他房屋並無不同,也可享有自用住宅優惠稅率、水電瓦斯費率,以及房屋稅、地價稅等,都和一般的住宅相同,因此想買的人肯定不少,但卻有些特別不一樣的關鍵需要注意。
貸款成數
買房最在乎莫過於貸款成數,因為這取決你需要多少自備款,乙工宅雖然總價低,但可貸款成數不比一般住宅高,銀行鑑價大多提供6成至多7成的額度,雖然若你個人條件好的話,8成也不無可能,但機會不大,還是得依照銀行的規定走。
優惠利率
乙工宅對銀行來說並非優良物件,因此像是軍公教貸款、安心成家貸款等優惠利率是無法申請的,不過若你是首購族還是有機會申請到青年首購的優惠低利。
工業用地買賣
工業用地的生活機能並不佳,因此轉手上比一般住宅較困難,買賣價當然也會低於一般住宅的價格,畢竟地目屬工業區商業用地,附近無學區、無商圈真的很難賣。
建材受限
因為工廠所需與一般住宅不同,包括樓高可能就超過3.5公尺,畢竟有大型機具進駐的可能,因此對於在工業用地上的建物,大多會要求建材的強度,其建築結構以及樓地板的承載力都會比一般住宅好。
毛胚屋居多
因為乙工宅屬於違法範疇,只要被檢舉就有被拆除的風險,因此建商會藉此多省些成本,告知客戶只願賣毛胚,若要隔間還得另外收費,且不負可能被拆除的責任。
買乙工宅之前還有哪些眉角?
事先查詢土地使用區分
乙工宅出現爭議,常常是因為建商並未充分地告知建案土地的權利義務,如果想要知道的話,可以自行上內政部土地使用區分網查詢。如果是中古屋的話,也可以向房仲要求不動產說明書,了解房屋的用途,若標註為「一般事務所」或「技術服務業」,那就是工業住宅。
變更地目困難
有些人會想辦法把乙工宅合法化,因此申請變更地目,將乙工宅變為一般住宅,這並非不可能,只是很難,且用地變更還得捐贈公共設施用地以及回饋金,當然還得經過全體社區的同意。
二次施工的危險
由於乙工宅興建之時,建商興建的名義是「一般事務所」等工業用途申請執照,因此平面配置圖或是管線配置,並非一般住宅使用,所以購入後必定要經過二次施工,但這段期間就不能保證不被檢舉了。
居住環境
乙種工業用地,屬於可用於輕污染的工業使用,亦能作為倉庫、商務中心等,住附近自然會遇上車輛來往頻繁、人多複雜等問題,甚至深夜也容易產生噪音,附近生活機能不足,都是問題。
乙工宅的缺點
說到乙工宅,想必他最大的優點就是便宜了,可那也是因為土地比一般住宅用地便宜,因此房價也能便宜個2、3成,另外若土地坐落地段不錯,還能有增值空間,但是還是有些缺點要注意,看過之後你再來決定到底買來划不划算。
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持分房屋貸款會過嗎? 持分貸款利率多少?
雖然名下有房屋,但有些人會因為繼承或與人合購,造成持分房屋的狀態,在這種情況下能否申請持分房屋貸款呢?或者在申請房貸的過程中,會遇上什麼困難嗎?一般來說,持分房屋因為產權複雜,所以銀行較不願意承辦持分的房屋貸款,但是持分的狀態很常見,所以銀行還是多少會通過一些持分房貸,不過需要較嚴格的審查,以及全體所有權人的同意。如此麻煩的貸款過程,是否可能簡單點呢?
繼承獲得持分房屋案例
邱先生在父親去世後,與其他兩位兄弟共同繼承一間位於新北市的5樓透天厝,為共同持分,意思是這三位兄弟的持分是不可分割的。
年紀最大的邱先生因照顧年邁的母親以及孩子,經濟壓力頗大,面對母親日漸繁重的醫藥費,他開始向其他兄弟求援,可一個在國外、一個在南部,雖說有收到來自兄弟的匯款,但相加不過3萬,請一個看護差不多打平,過一陣子還得手術,孩子又要上高中了,在抵不過壓力的情況下,邱先生決定拿房子向銀行抵押貸款。
持分房屋貸款會有什麼問題?
可由於房屋是持分的狀態,需要其他共有人簽名同意才可申貸,因此邱先生需要找回國外的兄弟、南部的兄弟,才能向銀行申請房屋貸款,可住在國外的兄弟並不方便馬上回台灣,因此銀行只得拒絕邱先生的貸款申請。
另外就算真的可以申貸好了,可貸款的成數並不高,因為持分會讓銀行擔心產生糾紛,且若進入法拍程序,房價或許會因持分而下修,或者出售不順等,造成銀行排斥持分房屋。
沒有全體同意可以辦持分貸款嗎?
其實持分房屋貸款若有半數以上的所有權人同意,就可以申請,只是銀行不喜歡高風險的事,才會規定需要全體所有權人同意才可申貸。
幸好邱先生後來找到喆方資產,並告知需求額度及房屋情形,通過了解後得知邱先生需要150萬元的額度,並希望能在這一兩天就撥款。於是我們告訴邱先生,需要至少半數所有權人同意才行,也就是說只需要南部的兄弟同意了,便可申貸。
得知可貸款後,邱先生高興的向其他兄弟聯繫,並成功在申請後的隔天就獲得150萬元現金撥款,因為不需要審核個人資料,所以加速了貸款進程。
持分房屋貸款利率高嗎?
與喆方資產申請持分房屋貸款,利率1%起,最高不超過2.5%,就像一般房屋貸款、土地貸款一樣,不會因為持分就讓利率提高喔!另外在申請貸款時,雖然持分房屋較為麻煩,但申請過程不會收取手續費用,因此邱先生可以放心申貸。
要小心持分貸款陷阱
像邱先生一樣受到持分不動產難以申貸的問題纏身的人,並不少,只是卻有很多人無法像他一樣幸運地找到喆方資產。有些人在有緊急資金需求的時候,會病急亂投醫,找到不正當的借貸公司或代辦公司,結果造成自身財物損失甚至損失個人資料,造成名譽受損,得不償失。
因此為了避免有更多人受害,若有看到此篇文章,建議不論申請任何貸款,可以先撥打喆方資產的免費諮詢專線:0800-001-288,或加入官方LINE帳號:@jf1288,就會有專人為你提供資訊,或者直接上傳房屋謄本或權狀的照片,也可以立即為你評估價值,給予可貸金額資訊。
銀行持分貸款與民間持分貸款優缺點分析
銀行房屋持分貸款
優點:
利率較低
缺點:
額度低、無寬限期、審核嚴格、需全體所有權人同意。
喆方房屋持分貸款
優點:
額度高、可隨借隨還、免手續費、審核寬鬆。
缺點:
利率較銀行高
持分房屋的種類?
持分房屋依照持分的狀態不同,而分成主要兩類:公同共有、分別共有。
公同共有:
指的是所有權人之間持有的房屋產權,是沒有比例之分的,大家都擁有房屋的所有產權,因此不論做任何決定,都需要經過其他所有權人的同意。
分別共有:
指的是所有權人的持分狀態有比例之分,因此各自持有的房屋價值有跡可循,面對一些房屋問題也不一定需要全部所有權人同意,可以自己持有的部分進行貸款等行為。
常見的持分狀態與原因?
之所以產生持分房屋,成因有很多,一般來說常見的原因有:
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房貸利率漲到2%怎麼做?半數民眾買房受影響,應付增加支出!
上半年央行升息一碼半,房貸利率來到6年來高點,重新攀上1.7%,房地產業者在網路上針對受訪者進行調查,如果央行接連升息,房貸利率突破2%時,37%表示會減少買房預算,19%覺得影響太大,將延後買房計畫,總共56%出現差別。
未來房貸利率步步高升
自從2009年發生金融海嘯,民眾對資金寬鬆習以為常,利率很長一段時間都在2%以內,還創下不到1.4%的最低利率,整體環境低利因素下,加上30年期房貸利率拉長期限,民眾產生利息低廉的印象,以為延期還款更划得來,可是遇到環境大幅改變,即使利息不會一下子大漲,內心也早就擔憂日後利率不斷升高的房貸負擔。
民眾買房怎麼看待升息?
房地產業者於6/17-6/24期間,調查訪問名下網站使用者,如果央行利率調升到2%以上,是否會影響到買房,總計蒐集1099份樣本資料,依照調查結果來看,對於今年走入升息循環,大多數還沒行動的購屋族,內心確實受到一定衝擊。
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房屋轉增貸利率是多少?轉貸、增貸有哪些差別?
買下房子之後,剩下的就是等待貸房貸繳完,這段不短的時間內,如果需要用錢怎麼辦?你的房子擁有比你想的更多價值,有了房屋轉增貸,把資產價值變現成手上的鈔票,解決遇到的週轉問題,若是想要進場投資理財,房子可以做為資金支援,最大限度發揮資產價值,了解下列內容,馬上掌握轉房屋增貸的基本重點!
什麼是房屋轉貸?
房屋轉貸是把在某間金融機構名下的貸款,搬家到其他機構再次申貸,等於重新訂定另一份合約,利率、額度、期限等條件,全部使用新的方案,通常新機構會評估原有的借貸金額,代為清償後再辦理抵押設定。
房屋轉貸有什麼好處?
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高房價的北部盛行舊屋貸款嗎?房屋貸款的還款年限、可貸成數怎麼訂定?
台北人熱愛購買老屋!根據實價登錄的資料顯示,2020年北市房產成功交易的案件,年齡超過30年的房屋占了將近5成的比例,等於是將近有一半的買家買進舊屋貸款,由於北市房價異常昂貴,不少受薪階級放棄新屋,寧願選擇屋齡稍大但價格更低的物件,另外就是北市屬於早期開發,大多數行政區的平均屋齡都超過30年,不容易找到滿意的新屋。
新北的老宅交易也相當熱門,年齡超過30年的房產,占成交比例超過2成,由於上班族的預算相當有限,如果想住在生活便利、機能完善的市區,只能退而求其次,買價格比較低廉的中古屋,在這種情況下,反而凸顯出雙北地區對於舊屋的追捧。
雙北的舊屋貸款件數是多少?
從聯徵中心的統計資料來看,2020年六都年齡超過36年的房屋,總共新增了2.4萬筆案件,新北市的數量最多,辦理了7380件,房價平均下來是855萬元,每坪平均單價是而台北市的申貸數量是6846件,房價平均下來是1703萬元,雙北加起來占比多達六都所有案件的6成,若是和南部進行比較,可以發現北部房市的老屋非常受到歡迎。
怎麼看舊屋貸款的利率、還款年限?
通常核貸之前,會將屋齡、座落位置、建築結構、剩餘年限等等設為審核條件,其中對於老屋影響最大的因素,當屬於屋齡、建築結構兩者。
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台新銀二胎房貸搶客戶!疫情下中小企業資金短缺!
疫情影響廣泛,中小企業資金週轉壓力增加,台新銀率先在市場開辦次室貸1室2貸方案,幫助中小企業維持資金流,是業界第一家開辦企業台新銀二胎房貸方案的銀行,提供企業新增不動產副擔保的做法,讓擔保力更高,企業主名下的不動產,在他行或本行已申辦一胎房貸,一樣可以獲得可貸空間,為房屋價值打造新機會,提供資金投入營業。
台新銀推出企業二胎專案
疫情遲遲不平息,導致許多產業的營運開展受阻,中小企業遭受的衝擊加劇,台新銀表示,由於中小企業規模不大、財務報表不夠公開等原因,很長一段時間,銀行考慮到授信不太願意放款,如今遇到嚴峻疫情,取得資金變得更困難。
為了協助中小企業順利獲得資金,台新銀透過次世代企業貸款,另外開創另一種做法,開辦次室貸…
個人負債比過高可以貸款嗎?如果超過負債比22倍會信用破產嗎?
你有負債比過高的困擾嗎?面對銀行的貸款條件總是擔心自己過不了?好不容易等到審核結果,但情況卻是浪費了1個月的時間等待,得到的是“不通過”三個字的晴天霹靂,為了不要讓你浪費這些時間,先看看以下關於負債比的知識吧!
什麼是負債比?…
房市掀起爛尾樓風暴?為什麼房子蓋好反而賠錢?
工資和原物料齊漲、政府打房壓制買氣、資金減少等各方影響下,全台房市出現各種問題,建案延後交屋、都更合建案停工、建商物色下一家等,北部已經傳出建商倒閉、跳票的消息,業界也提醒,無法建造且無人處理的建案,接下來會變成爛尾樓,等於通知房市將有爛尾樓潮流。
房市隱隱看見爛尾樓危機!
台灣房市漸漸不穩,一邊建商保證不降低房價,另一邊開始出現爛尾樓跡象,北市建商公會理事長、陽信銀行董事長表陳勝宏表示,已經有建商停業,建案沒蓋好,沒有人接替,將會成為爛尾樓,陽信銀在土建融總放款的占比不低,董事長陳勝宏對房市狀況相當了解。
建商倒閉…
償還房貸不一定是優先事項!高息債務先還清,後面生活才輕鬆!
年齡較大的人買房後,大都希望趕快還完房貸,努力在8-12年內把所有債務清光,這樣一來退休後就能安心領退休金,不用在那邊繳利息,不過關於這個部分,仍有值得討論的空間,不一定真的急著把貸款還清。
最理想的狀況是,退休生活沒有留下其他債務,就像那些輩分較大的人,不怎麼辦理銀行信用貸款或用到信用卡循環利息,盡量減少債務,對他們來說房貸就是最大筆的債務,加上當時利率較高,因此最適合的作法,就是盡快償還貸款,不用一直煩惱繳利息,甚至退休後還背債,在當時是較符合的觀念。
運用房貸額度靈活進行投資
現在房貸利率一般落在1.35%~1.75%的範圍,相比過去更低,因此是否有必要趕在退休前還清所有的欠款,可以分成兩個部分探討,如果不熟悉如何投資,大部分錢都存進銀行的人,身邊若有現金,就應該將還房貸列為優先事項,房貸利率通常比銀行定存利率高,用定存利率償還貸款利率,等於無故浪費掉兩者的利息差額,假如認為自己對投資不甚了解,最好先清償貸款欠款,避免退休後還在還款。
假如是對於投資理財有心得的人,肯定可以取得投資工具,且有超過4%的年化報酬率,是否需要先還清房貸,這個問題就不是那麼絕對,可以有其他更好作法,比如投資股票所獲得的收益,可能大幅超過貸款利率,靠著每年收取的投資利息,就足以還掉大部分借貸本金。
因此擅長投資的人,償還房貸反而沒有那麼急迫,不需要趕著全部繳完,舉例來說,可以向銀行申請循環透支額度,再次動用先前已還清的本金,如果股票發生恐慌式下跌,行情一下子下俢,就能馬上利用循環透支額度,進場收便宜的股票,藉由這種方式賺錢,不但可以早一點還完本金,還會拉高循環透支額度,將所有欠款償還回去後,使用額度就等於最早辦理房貸的全部款項,對於投資股市、基金而言,有效運用放在銀行的這筆額度,能調出更多資金,即使扣掉每年循環透支額度的利息支出,依然能創造豐厚的被動收入。
需要注意的一點是,只要是投資就必定伴隨風險,所以不要追求太高的目標,由於是用預借的錢投資,一定要尋找能夠每年固定分配利息的ETF、股票,或投資等級債的債券基金,小心挑選標的,避免自己借錢承受高風險的意外。
還沒退休先清理高息債務
房貸的利率較低,不一定需要急著還清,可以先從上面提到的做法嘗試看看,打造一個最符合自身條件的還款計畫,某些債務算是高利息貸款,比如利率超過3%的信貸、車貸、信用卡循環利息等,高息債務會增加支出,因此當身邊有錢的時候,建議先拿去償還這類債務,還款時間不要拉得過長,整個還款時間拖越久,等於付出的利息不斷變多。
或許有些人可能想問,自己懂得一點投資知識,可是應不應該在退休前還掉所有房貸欠款,面對這種問題,有一個很好判斷的方式,假如把房貸留到退休生活,還要拿退休金繳款,讓你覺得心情很鬱悶的話,就應該趕快在退休前了結所有借貸,至少保障退休生活安全無虞,放心渡過以後的日子。
靈活理財投資把房貸先全部清償
假如是一位投資非常厲害的人,不一定要遵循上面提到的方式,通過靈活有效的理財投資,把房貸先全部清償,利用房子向銀行申辦循環透支額度,這類借貸的利息,是根據使用金額、借出天數來計算,搜尋比循環透支額度利率還要高出3倍的目標,就不用擔心賠錢,安排好退休後的財務狀況,為自己創造老年的被動收入。
所有人的性格、存款、負債種類都不一樣,到底什麼樣的方法最有效,沒有把握的話,多多向專家提問,下功夫做好準備,希望用房子創造收入,帶來另一份退休金,少不了深入研究投資理財,最忌諱完全不懂就輕率入場,隨便亂買的結果,沒賺錢還倒賠本金。
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