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房屋結構怎麼看 房屋貸款怎麼辦?

針對貸款所需要的資料,銀行或民間機構都會對房屋進行評估,如果說對自己房子的結構有疑問,或是好奇房屋年限,想確定自己的房產能貸的殘值大約在何處,這時或許會上網或看書查資料,不過依然無法針對借貸房屋結構怎麼看,大樓鋼筋建造中公司所提供的條件評估,因為即便知到房子的價值,卻不知能貸到多少,下面整理出幾點供您參考,希望在看完這篇文章後,多少能讓您對自身房產有一定的認知。

帶你拆解房屋的構造 貸你了解資訊的重要

自古以來房屋構造會因為地理位置、風土人文、季節氣候等因素而有所不同,而從每個時期不同的建築型態及外觀便可以了解當時的社會、文化、宗教、政治、經濟、藝術等不同信息,人類的歷史也可藉由建築顯現出來。
史前時期到現今,人類從穴居到如今的水泥建築,見證了無數科技技術發展的過程,越來越穩固且安全,但不論用何種材料與構造建築,其使用皆有年限,所以要買到對自己來說cp值高的房子,是一門很重要的學問。

【木造結構】

以台灣潮濕的氣候來說,現在較少木造房屋,除民宿或旅遊景點外,通常自住者或購屋者較不會選擇,因為使用年限最短,須經常整修或塗防腐材料,對於銀行或民間機構來說,是沒有殘餘價值的抵押品,通常會轉向選擇房屋所佔的土地進行評估,再依照土地價值給出貸款成數與利率。

【磚造結構】

目前如果是磚造結構,通常都是加上鋼筋水泥的「加強磚造結構」,又簡稱RB,其磚牆屬於垂直承重牆,是建物不可或缺的一部分,但如果是鋼筋混凝土建物,其磚牆屬於可拆除部分,不是承重牆。不過和木造結構一樣,關於貸款部分,因為磚造結構目前都是屋齡較高的建築,且耐用年限約35年,所以大部分還是會針對房屋下的土地價值來評估。

【鋼筋混凝土結構】

簡稱RC,是台灣目前最常見的建築構造,也是技術最成熟的建築結構,是以鋼筋來加強混凝土的結構,而混凝土一般是用水泥、砂子和碎石,按比例1:2:4混合,其特性混凝土抗壓,鋼筋抗張力,除房子外,還應用在橋梁、水壩等工程,建築年限大約在50年左右。若是貸款則依照屋齡與屋況進行分析,最高可貸到8成,但如果屋齡達20年以上,且地段不在精華區,那麼基本放貸介在5~6成。

【鋼骨結構】

簡稱SS,具有骨架修長、韌性高、強度高的特性,因其搖晃位移量大,所以防震系數高,大多用在商辦大樓建築,因其特性較不適合用於居住,如果遇到地震,即便是一級地震,感受起來就跟三級一樣,所以較容易暈眩的人,就要考慮樓層高度。不過鋼骨結構房屋使用年限較高,所以貸款的期限就可拉長,也可貸到較好的成數。

【鋼骨鋼筋混凝土結構】

簡稱SRC,就是在鋼骨結構外加上鋼筋混凝土結構,因此具有兩種結構特點,但施工與品管較困難。一樣多用在大樓,不過因結合鋼骨的韌性與鋼筋混凝土的鋼性,適合用於住宅,既能防震,又能減少搖晃程度,但造價高,且如果遇上不合格的建商,要是偷工減料一樣地震一來就倒,所以購屋前一定要多方評估,也要找到好建商! 至於建築年限跟鋼骨結構的差不多,位在60年或以上,如果貸款也還是會因屋齡屋況而有所變動。
如果要自己評估房屋價值,不光針對房屋構造,還需要以屋齡、屋況、風水、鄰居、生活機能等條件進行全方位評估,才能真正帶出房屋的價值。銀行與民間機構的評估更是如此,且貸款時,不會將房屋實價全貸給你,如果是銀行放貸,還需要個人信用分數與財力證明,但急需週轉時,民間則針對房屋進行評估,不須提供任何收入證明便能撥款。

超齡老屋貸不貸? 評估細節報哩哉!

現在年輕人買房,要找到一間坪數大、公設低的房子,基本上都是屋齡較高的中古屋,畢竟現在流行住在有管理室與保全的社區,因此這類房屋較多建商陸續開發新案,但相對公設高,居住坪數就被壓縮,且每月還有管理費。所以許多地段好,但是屋齡高的老屋因價格相對較低,變成CP值高的購屋選擇,只是老屋風險較高,一不小心光是修繕費用就超出預算,而且若是貸款,銀行或其他機構不見得願意撥款,畢竟老屋殘值不高,除非處地段精華區,房屋下的土地還有增值空間,不然則容易被拒之門外,所以幾點注意事項告訴你,讓你選屋購屋都安心!

1. 注意房屋建築結構
根據上面整理的資料,注意房屋的結構為哪種,並注意它的牆面是否有裂縫,或是鋼筋外露、管線老舊等問題,只要會影響建築結構安全的,都要避免!因為銀行評估後要是房屋結構不穩,不一定會貸給你,或是利率較高。
2. 評估耐震能力
老屋面臨的問題主要是因為各種建材都已老舊,任何係數都會降低,其中因應台灣多震的特性,對於防震這塊要格外用心,除了房屋的耐震係數外,還要看是否處於斷層帶上,若處在斷層帶上的房屋,房價也會比較低。
3. 位處地段
畢竟要買中古屋,銀行或其他機構較難給到低利率,而且還款年限會因屋齡高而減少,所以要CP值高的肯定是地段處在精華區,生活機能佳或靠近學區,這樣貸款機構會因為房屋所處位置佳,不單看房屋而是土地價值的話,給到比較好的利率跟成數,不然頭期款就會讓你吃不消喔!
4. 貸款年限
購買中古屋如果要申貸,最重要的就是要確定它的貸款年限,一般而言銀行或其他機構在估算貸款期間時,依據的是「貸款的年限 + 屋齡 < 建築結構的耐用年限」,其平均值為50年。

購買老屋細項統整:

  • 建築結構 – 可知耐用年限
  • 屋齡年份
  • 耐震係數 – 是否處斷層帶
  • 屋況 – 是否鋼筋外露、外牆磁磚脫落、水管生鏽、電線老舊、漏水問題
  • 是否為海砂屋、輻射屋
  • 周邊店家情況 – 是否有不良場所
  • 地段位置 – 交通、生活機能、學區等
  • 是否有違建

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