租房屋如果提前解租約這些方法可以幫你免違約金! 租屋前必看!
目前疫情已逐漸緩和,看著日漸減少的確診數,以及越來越多的疫苗進入台灣,著實感到一絲安慰,但這段期間依舊不能鬆懈,大家要更努力讓台灣回歸以前的樣子,放心地出門玩,安全的回家去。在這之前,因為疫情大家必須居家上班,也有人因為暫時性停業而失去收入,大學生們改為線上課程,所以大家為了可以省下房租費用,紛紛打算退租,可若隨意退租,恐怕會有違約金的問題。
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簽租約若有「得」終止租約選項可不用付違約金!
由於第三級警戒不停延長,不少店家硬撐卻還是難以維持,只好停業退租店面,可租約尚未到期,如果提前終止契約的話,就需要付違約金給房東。這段時間崔媽媽基金會法務組長曹筱筠接到了不少相關諮詢電話,幾乎比平常多了25%,皆是詢問關於退租付違約金的問題,還有不少人打來抱怨房東都不通融,現在疫情大家都不好過,為何房東不能降租或不收違約金呢?
不過反向思考,換作是房東的話,這段期間大家都退租,有些房東可能還在繳房貸,或是純粹靠房租在生活,如果沒了收入,房東也不好過,所以一般都還是會照著合約走。
那什麼樣的情況下可以不用付違約金呢?根據內政部《住宅租賃契約》中的第13條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》中的第14條,有關「提前終止租約」的規定,如果房客簽約時,合約中有勾選一項叫做「得」終止租約的條款,那麼只要房客在退租前1-2個月內事先告知,則不須負擔違約金。
如果沒有特別規定能否終止租約房東不能收超過1個月房租的違約金!
為了能保留租客並且希望能穩定收租,房東通常都會在合約上註明「不得」提前終止租約的條款,而房客通常也不疑有他的直接勾選,也有房東不會特別在合約上註明是否能提前終止合約,但只要沒有「得」終止租約的條款,雙方都不能任意終止合約,一旦違約就需要付違約金,不過要記得違約金不得超過1個月租金。
保障雙方權益疫起共體時艱
基本上房東如果看見經濟困難的租客,通常也會通融,可能減租,或是讓房客提前退租且不收違約金,不過並非所有人都能遇到好房東或房客,所以要保障權益最好的方式,就是提前在合約上寫明白,加註提前解約的條款,或是可提前解約的事項。舉例來說,你可以在合約寫上「房客若要提前退租,應於多少月前告知,若沒有告知,則應付多少違約金。」
我提前退租後預繳的租金拿得回來嗎?
如果是簽長期租約的人,現在除了按月繳租金外,有些房東為了避每月催討租金的麻煩,會提供年繳、半年繳的方案,通常會有比月繳更多的優惠,不過當租客想要提前解約,這些預繳的租金是可以要求退還給租客的。
根據《民法》第454條規定,「租賃契約,依前二條之規定終止時,如終止後始到期之租金,出租人已預先受領者,應返還之。」也就是說,不論是否有無提前通知要退租,房東都不可以將房客的預繳租金占為己有,也不可以額外再扣除押金,除此之外,如果你有預繳網路費、水電費等,也應該依比例退還,如果有房東堅持不還,則可執行支付命令,拿著公證書聲請法院的民事執行處,就會對房東執行扣押、查封、法拍等強制執行房東的財產。
假如遇上惡房東可以提前退租不付違約金嗎?
雖然提前退租可能會有違約金的問題,但如果遇上以下的原因,是可以不用負擔違約金喔!
- 租客因病或意外而須長期住院或長期療養需求,所以必須提前退租的情況。
- 因天災造成房屋損毀,導致租客權益受損,可要求減租,如減租協調不成,房屋居住性差,恐危害人身安全或健康時,可提前終止租約,且房東無法要求賠償違約金。
- 租客入住後發現房屋是違建、海砂屋、輻射屋,也可要求提前退租,且不得向租客收取違約金。
如果是房東想要提前終止契約,是否也有不需付出違約金的情形?答案是有的喔!不只是保障承租方,出租方也有受到法律的保障,只要出現以下幾種情形,房東可已提前終止契約而不需負擔違約金。
- 房屋因都更案需要重建時,房東可提前解約。
- 因租客積欠房租超過2個月以上,經過房東催繳也無效,則可向租客提前終止契約,且租客必須償還積欠的租金。
- 如租客擅自將房屋轉租、變更用途,或是未經房東同意就進行裝修、損毀房屋等,可提前終止契約,租客不得求償違約金。
疫情期間返鄉,真的要退租嗎?
即便現在疫情趨緩,但面對可怕的病毒,大家還是不敢掉以輕心,因此最近出現一種現象,就是房東如果遇上租客退租的情況,也只會把房屋或店面空置,因為擔心在與其他想租房的客人接洽時,會有染疫的風險,因此不敢增加新的房客。
因此現在如果退租,以後不見得能夠找到更好的房間的話,建議現在可能因疫情而出現經濟問題的租客,能與房東進行協商,基本上都能討論出個好結果,房東其實也不太希望穩定的租客就這樣沒了。如果可以協商緩繳、延期繳、降租等,其實不僅可以留住好租客,租客也比較不用擔心之後若疫情過去,還要重新找租處的問題。
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