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掌握你的現金流! 善用資產的土地增貸小技巧!

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準倍錢 - 案例分享

土地可以增值、保值,不過你知道嗎?在等待土地價格成熟,打算變賣換取家用的時候,你會不會擔心土地的價格會在你賣出去的那一刻再次增值,然後失望的、後悔的看著別人用更高的價格賣出。
商務男女
買賣就是這樣,幾家歡樂幾家愁,不是你賣虧就是他賣高,沒有一個定數卻也讓人趨之若鶩,畢竟不動產市場真的太迷人,不少人從中得到甜頭後就無法自拔了,但是面對著土地買賣,相對的土地貸款的問題就會接踵而至。

什麼是土地增貸? 土地貸款也能借二胎?

利用貸款買下一塊土地後,你擁有了資產,但同時也將你身上的現金全都換成了土地,並且需要每個月在撥出錢來還債,雖然你有了保值的土地,卻失去了現金流,萬一沒有做好理財規劃,很容易就會讓自己陷入惡性循環當中。

因此貸款後你得想辦法保有一定的現金流,並且要能有隨時動用的大筆現金,但這對一般人來說不太容易,所以土地增貸便由此而生。

所謂土地增貸便是指在有土地貸款的前提下,利用同一塊土地向銀行申請增加貸款額度,而平常有正常還款,信用良好、工作穩定,若土地價值還有足夠的空間,那麼基本上要增貸是沒有問題的,你也能利用增貸幫助自己度過暫時性的難關。

土地二胎貸款是什麼? 二胎與增貸的差異?

可萬一增貸不過呢?怎麼辦?那你可以試著找銀行之外的金融機構。
市面上有不少銀行體系外的金融機構,擁有政府立案且合法利率,你可以找可承做不動產借貸相關業務的公司替你解決增貸不成的問題,例如喆方資產就能提供土地二胎的服務。

那麼二胎與增貸有哪些不同?其實他們大致上是一樣的,只是差別在申請的機構不同。土地增貸與土地貸款的機構是一樣的,你當初在哪申辦,就在哪增貸,可如果增貸的對象並非當初你辦理的機構,例如銀行與喆方,那這個土地增貸就稱為土地二胎貸款,因為你必須重新進行土地的抵押權設定,喆方資產便能取得第二順位的抵押權,方能撥款。

土地增貸需要符合哪些條件? 銀行與民間的審核機制有差嗎?

銀行的增貸機制較嚴苛,比起民間機構,確實經常會申辦不過,以下幾點就是可能無法辦理的情形。

1. 沒有穩定的收入
在辦過土地貸款之後,因某些原因造成無法有穩定的收入,如果無法提供收入證明或是沒有穩定的工作,無勞保等,那麼銀行會覺得貸款給你風險很高,會拒絕增貸。

2. 沒有正常繳款
這點是最致命的,因為銀行最看重的是借款人的信用,如果因為不正常的繳款,例如遲繳、缺繳等,造成信用扣分,或是信用卡進入循環利息只繳最低應繳金額的話,那你將會被銀行打入冷宮,直到聯徵紀錄的登記時效消失才方能抬頭。

3. 剛借沒多久沒有額度
如果你剛申請過土地貸款,並且額度幾乎全滿的話,例如1,000萬的貸款800萬,也就是8成,結果才開始還款不到幾個月的時間,或是不足2年,那基本上根本沒有額度可以使用,不過下面會講到額度不足時的增貸方法,所以還不用太緊張。

當然還有其他多項因素也是銀行會考量的條件,只不過就單以以上這幾點基本上就能左右大局,因此要向銀行成功增貸需要:穩定收入、信用良好、額度尚足。

民間金融機構的申貸條件就較為寬鬆了,因此大多也都是被銀行打槍後才會找民間借款,至於到底有多寬鬆呢?答案就是即便你沒有穩定收入,信用有瑕疵,額度已達8成,也還是有機會申辦成功,不過這是為什麼?

那是因為民間機構屬於私人並非公股,因此機制較為寬鬆,而非多重關卡,加上較為人性化與人情味重,主要還是以幫助有需要的人為目的,因此只要土地還有額度可以借,民間就會申貸給你,就像喆方資產是不會查借款人的聯徵的。

如果想增貸沒有額度該怎麼辦?

如果你擔心民間機構申請土地增貸的利率較高,即便被銀行拒絕了,卻依舊想要像銀行申貸的話,其實有個辦法可以讓你有機率留在銀行喔!但前提是一樣要有穩定收入與信用良好,畢竟這是銀行審核的不二法門。

申請重新評估土地價值
想要增貸成功,你可以在當你覺得土地已經增值了,若重新評估可以取得較高的貸款額度,那麼向原銀行申貸並要求重新評估,如果銀行經過評估後,認為你信用良好可以增加額度,那你就成功了。

找新銀行轉貸
如果原銀行不願意增貸,你可以找另一間願意提供更高額度的銀行進行轉貸,這樣在第二間銀行幫你清償原銀行的債務後,你還能得到額外的資金使用,藉此達到增貸的目的,且通常銀行之間的轉貸較為容易。但是要注意一點,因為轉貸可能會面臨違約金以及重新辦理貸款的各項手續費用,因此需要經過比較後,確定划算才轉貸喔!

與銀行協商(威脅式增貸)
因為通常轉貸需要花費不少手續費用,以及會面臨違約金的問題,因此最好還是在原來的銀行增貸會比較划算,可是當原來的銀行不願增貸,可另一間銀行願意開出優惠的條件,這時你就有籌碼跟銀行談判,藉由想轉貸到更優惠方案的銀行為由,與銀行談條件,你就有機會取得增貸入場券。畢竟銀行也不會希望信用良好的客戶被別人搶走了。

土地增貸的利率大約落在哪? 土地二胎貸款的利率會很高嗎?

土地增貸如果是向原來的銀行申辦的話,基本上會與原來的土地貸款利率一樣,不會差太多,因此不太需要擔心利率會變很高,而目前銀行的利率依照地目不同,建地大約在2%-4%;農地在2.5%-6%左右,工業用地約3%起,其他像是林地、山坡地等銀行比較不願承做,所以除了利率3%起之外,申貸成功率較低。

而民間借款的部分,若以喆方資產為例,土地貸款最低可以到0.5%,若是土地二胎貸款最低也能1%起,最高不超過2.5%,且不論任何地目都一樣。

想要申請喆方土地增貸方案看這邊! 流程告訴你!

第一步:申請
只需要3分鐘,將你的資料(身分證、土地謄本)上傳到喆方資產官方LINE,便立即受理申請,且不到24小時就可評估完成喔!

第二步:評估
申請完成則由喆方的專業評估團隊,為您的寶貴土地進行價值評估,並以高於銀行行情的價格,給予可貸金額與成數。

第三步:審核
喆方不會審核個人條件,這邊說的審核是以實際土地情況進行審核,確認你的土地現況沒問題,就可以進入簽約程序嘍!

第四步:簽約
與借款人親自見面後,進行合約對保,由雙方親自確認合約沒有問題,其中包括可貸額度、成數、利率、還款期限、還款方式等,確認無誤後即可簽約。

第五步:設定
簽約完成後,立即由喆方內部的合格代書與借款人一同到轄區地政事務所進行抵押權設定,並由借款人提供土地權狀進行設定。

第六步:撥款
等待抵押權設定完成,會立即撥款給借款人,可以選擇直接現金撥款喔!讓資金可以更快速的交到你手中。

記住!全程皆不收取手續費用,只需要代書費與規費。

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