指數型房貸的計算方式？常見的房貸方案介紹

房貸有很多種方案，同一間銀行就有各種不同利用房屋貸款的方式，包括購屋貸款、房屋抵押貸款、二胎房貸。不同方式所申請的額度、利率、還款期限各有不同，那你聽過指數型房貸嗎？想必大家應該或多或少都有聽過，但是什麼是指數型房貸？指數型聽起來好像寬限期試算、 需要很複雜的公式，但其實他的計算方式很簡單。

什麼是指數型房貸

指數型房貸(ARMs)最早出現於美國，由美國人發明的房貸方案，並於2004年由中國信託引進台灣，目前已經是台灣常見的方案，並且也是大多數人會選擇的方案。

指數型指的是利率計算方式採用「指標利率(基準利率I)+固定加減碼利率」，以此對房貸利率在不同時間上進行調整。而固定加減碼利率主要反映的是銀行方的「成本、風險、預期利潤、政策目的」，所以這些變動因素就會反映在指標利率上進行加減碼。

因此指數型房貸是一種隨時會變動利率的房貸，比起固定利率更能反映市場變化，當然固定利率房貸已經消失很久了，畢竟現在的房貸利率很低，銀行採用固定利率並不划算。

指標利率怎麼來的？

固定加減碼利率是由銀行本身的評估取決利率高低，那指標利率是怎麼計算出來的呢？
大部分銀行的指標利率是根據市面上6-10間銀行的定儲利率(一年期定期儲蓄利率)，並計算平均值所定，但每間銀行採取的樣本各有不同，計算的方式也有落差。
舉例：

• 臺灣銀行定儲利率採用6家銀行的平均。
• 渣打銀行定儲利率採用9家銀行的平均。
• 國泰銀行定儲利率採用10家銀行的平均。

另外計算的方式，有些銀行會將前後極端值去除後，再行加總平均，有些也會去掉中間值，因此就算樣本一樣，結果也不一定相同。

一般銀行大多用哪些銀行的定儲利率計算呢？其實大多都是用國內十大行庫的利率計算，包括：台灣銀行、合作金庫、華南銀行、第一銀行等等。

銀行指數型房貸方案表

政策型指標利率有哪些方案？

指標利率除了一般的情況下，還有一種是與政策綁定的，也就是由政府推動的政策性貸款，採用中華郵政2年期定儲利率計算，那有哪些方案呢？

• 財政部－青年安心成家購屋貸款
• 築巢優利貸－公教人員購屋貸款
• 內政部－自購住宅貸款
• 內政部－修繕住宅貸款
• 國軍貸款專案
• 勞工紓困貸款

以上貸款都是需要以房屋為擔保品才可辦理。

指標型房貸利率何時變動？

根據不同銀行的規定，分為季變動與月變動，季變動就是指每季調一次利率(一季為3個月)；月變動則是一個月調一次。

以季變動的月份來說，有三種：1、4、7、10月變動；2、5、8、11月變動；3、6、9、12月變動。而訂定的變動日則是1號至26號不等。
舉例來說：

• 國泰世華為1、4、7、10月變動利率，並於該月1日進行調整。
• 玉山銀行為2、5、8、10月變動利率，並於該月21日進行調整。
• 合作金庫為3、6、9、12月變動利率，並於該月15日進行調整。

其他詳細變動方案，需依照銀行規定，可自行至其官網查詢。

其他房貸方案有哪些？

除了比較多人申請的指數型房貸外，還有固定型房貸、理財型房貸、階梯型房貸、抵利型房貸。

指數型房貸相較於其他方案，最大的優勢在於利率透明且更貼近市場狀況，而其他房貸方案如下：

固定型房貸：

特色是利率固定不變，在面對升息的情況下，可以保有本來的低利，每個月繳交的金額相同，因此可以更方便規劃理財。但目前有提供長期固定型房貸的銀行可以說是幾乎沒有，大多僅提供短期再搭配指數型房貸。

理財型房貸：

這種貸款主要是針對有資金需求，需要利用房貸周轉的客戶。藉由將已經償還的房貸本金，透過理財型房貸將本金再次提領，增加房貸的靈活性，亦稱為循環額度房貸。

但要注意的是，理財型房貸的利率比一般房貸高個1%、2%，若不需要進行周轉，建議選擇一般房貸即可，或者之後若有需要，也可申請二胎房貸。

階梯型房貸：

與指數型房貸類似，都是採用指標利率+固定加減碼利率計算，不過階梯型的每一期繳款金額，會像階梯一樣分階段性。
例如：第一階段有寬限期，第二階段可以由客戶與銀行溝通每期繳納本金的比例，第三階段每月償還剩餘的本金，並以本息均攤的方式，在期限內清償貸款。

雖然階梯型房貸前期的還款壓力較小，但不代表清償的金額變低了，最終還是要連本帶利的清償房貸，因此後期還款壓力較大。

抵利型房貸：

在同一家銀行中，若你有房貸抵利活儲帳戶，且裡面有錢的話，就可以當成房貸本金來折抵，並減少利息費用。這是什麼意思呢？

舉例來說：假設貸款800萬房貸，並同時有100萬的存款放在房貸抵利活儲帳戶中，在這樣的情況下，你可以利用抵利型房貸，將100萬折抵房貸本金，這樣利息費用是以700萬元去計算，可這不代表你就只要還700萬喔！畢竟存款帳戶中的錢，你還是可以隨時動用，最終你還是要清償800萬的本金。

除了銀行 還有其他機構可辦理房貸嗎？

上述說的房貸方案都是公股銀行等機關所辦理，那麼若無法向銀行申請房貸，還有哪些管道能利用房屋貸款嗎？

除了銀行，還有農會、信用合作社、不動產貸款公司、當鋪等等機構可申辦房貸，並依照你的身分去選擇機構。例如有農民身分才可向農會辦理。不過根據借貸風險評估，銀行以外的借貸機構都要審選，避免自己遭到高利貸的欺騙。

信用分數不高可以找誰辦理房貸？

宅立貸就提供了不需要信用聯徵的二胎房貸服務喔！

在申請銀行房貸後，若有還有資金需求，就算信用分數不高，或者曾經有過遲繳紀錄，一樣都可以在宅立貸申請到房貸額度，並且享有最低0.5%起的利率，重點是沒有寬限期限制，每個月最低可只繳息不還本，也沒有還款期間限制，可以自己控制理財方式，幫助客戶活用資金。

二胎房貸採用的是固定利率，建立在還有銀行房貸的前提下，透過設定第二順位抵押權，將剩餘的房屋價值換取現金，達到融資的目的。

雖然民間還有不少機構都有二胎房貸的方案，但要想找到免手續費即可申辦、又有公司營登的可是少之又少，因此若有資金需求，別再猶豫了！找宅立貸可以解決你的難題。