建商開發要小心 遺址變成絆腳石!延宕工程款項找二胎靠譜嗎?
近期一則新聞指出，預計在台中13期重劃區開發的建案，因為挖到千年遺址，而被台中文化資產審議保護委員會，以文化資產保存法要求停工並搶救遺址。結果開發延宕，且因為遇到文資法第35條修正規定「政府機關在策定重大營建工程計畫時，應先調查工程地區是否有古蹟歷史建物遺址」，而在前期的探勘費用就花了3200萬，結果還真的挖到了遺址，因此還得額外負擔搶救及鑑定等費用，初估近3億元!
圖片引用自台中市文化資產處
建商對此直喊不公，而「全國商總不動產委員會」理事長賴正鎰認為，保護文化資產固然重要，但既然是公共財，文化部、立法院應邀產官學三方共辦公聽會，一同來檢視、檢討相關文資法令，不應無限上綱要求建商全部買單，理應由政府全權負責，或限制開發的搶救時間應縮短在2年內，不能一拖就是5、6年。然而建案已延宕10年，預計還要等到明年，市府才會公告配地。
雖然挖到遺址對於歷史學家來說是件值得開心的事，但是對於開發商來說，如同噩夢般令人害怕，除了進度落後外，還得負擔費用，得不償失的情況下，搞的心力憔悴，之前的台中七期也曾挖到過遺址，就因此延宕5年的時間才重啟，這段時間的成本該怎麼辦?工程款該找誰要?
建商已經花了錢開發，這段延宕的時間裡所耗費的成本，該找誰來付? 無法負擔的巨額花費，如果是小型建商哪來的錢? 雖然法令不公平，但是要等到政府修法，又要等到何年何月? 所以這段時間的支出都付諸流水，建商苦不堪言，而且如果建商想開發其他區域時，又因為這次事件造成融資不順，沒有足夠資金開發其他區域來支撐公司運營，該找誰來解決?
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銀行貸款不夠 二胎幫您來籌
為了湊齊資金，建商勢必要向銀行貸款，但是銀行貸款的金額不可能是你想要多少就多少，所以剩下不夠的資金缺口該怎麼辦? 這時就可以考慮二胎貸款，不論是房屋或土地，只要你有不動產，就可以幫你增貸，你可以在銀行貸過一次後，再向二胎求助，將資產價值最大化，這樣不僅可以幫你快速解決資金困難，還能靈活周轉，隨時利用可貸餘額，幫助渡過困難時刻。
二胎貸款的最高可貸金額? 銀行跟民間的貸款金額差異?
基本上貸款都有一個上限，銀行的二胎也是，除了評估不動產價值給予貸款成數外，基本上還會設定一個最高上限，例如台新銀行的二胎方案，最高可貸到300萬元，但是房屋價值其實高於300萬，卻依然只有300萬的額度可使用。所以當資金需求高於銀行可貸金額，便將你的不動產抵押民間二胎借款，民間借款無上限，只看價值與成數，所以只要不動產有多少價值，依照成數不同，都能給到不錯的金額，例如你的不動產有貸過一胎貸款，想借二胎，那麼假如不動產的評估價值為1500萬，可貸成數為6成，一胎貸款還有80萬尚未繳清，那麼二胎可借到的金額為(1500萬 X 0.6) – 80萬 = 820萬，那麼最高可拿到的資金就是820萬，這筆錢可以隨時動用，可以不用一次借出全部，需要時24小時內撥款，幫你省利息費用，又可以靈活動用資產，將不動產變現!
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