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想要賣房? 等5年之後再說吧! 新房地合一稅要來了!

疫情影響下,相對穩地的台灣外資回流,房市熱絡,進而影響房價過熱現象,不僅僅是投資增多,建案也有暴增趨勢,比起前年的房屋交易量,今年各地區皆有成長,其中又以北部桃園、新竹,中部台中,南部台南、高雄等最明顯,當然房市在囂張的成長中,政府定會出來制止,只是從以前就不斷提出的打炒房政策,卻在年底不斷爆發,到底政府政策一出,會對房市造成什麼影響,會維持成長? 趨於穩定? 還是下跌慘淡? 都有待觀察。
台灣房屋空景

從囤房稅到房地合一稅 政府的目的是?

之前吵得沸沸揚揚的囤房稅,目的是為了遏止投資客利用囤房炒房,因此希望修法將囤房稅增加,但是以前就曾經增修過房屋稅,卻因為各縣市政策不同,因此在實施上只有少數幾個縣市真正執行,卻效用不彰,因此最近囤房稅又浮出檯面,希望藉由增加持有3戶以上房屋的稅率,但即便中央祭出政策,其他縣市會跟進嗎?還是個未知數。

直至最近,除了央行與金管會不斷祭出打炒房政策外,財政部長蘇建榮表示,除了囤房稅,目前也在討論房地合一稅的問題,雖然目前還須討論,等到真正實施恐怕需要1年以上時間,但是若實施,短期持有房屋規定將會從原來的2年,延長至5年。這是什麼概念? 首先就要了解房地合一稅是如何運作!

房地合一稅簡易理解版

簡單來說,房地合一稅就是把房屋以及土地的價值合併後,計算出實價總額,並在買賣後,將買賣實際所得,扣除房屋、土地取得成本,案稅率課徵所得稅。依照房屋持有時間,會課徵不同的房地合一稅率。

目前的房地合一稅率為:

1年以下 1年以上至2年以下 2年以上至10年內 10年以上 自用住宅優惠稅率
45% 35% 20% 15% 10%

※自用住宅定義:

  1. 有設戶籍且住滿6年以上。
  2. 所得金額不超過400萬則免稅,超過部分為優惠稅率10%。3.在6年內只得買賣一次。

意思是如果你才剛買一間房就想賣掉他,那麼就會被課45%的重稅!

政府新版房地合一稅?

為了加大打炒房威力,政府打算將短期持有定義由原本的2年拉長至5年,其中財政部一開始提出的修改版本,將2年內修為45%,2 – 4年為35%,4 – 5年為20%。而國發會的版本甚至比財政部的嚴苛,將45%稅率設置3年內,3 – 5年課35%。

除了從稅率下手 央行也有動作!

因為炒房除了一般投資客仲介,其中建商也是關鍵,為了不讓建商以房養房,或是以房養土地,央行對各家銀行祭出提醒,並且針對餘屋貸款下手,雖然目前國際利率都因為貨幣放寬政策而下跌,但是政府可以針對貸款成數以及授信原則著手,讓建商無法將風險轉移至銀行承受,將餘屋貸款成數壓至5成,大大受限建商的資金,因此抑制建商不斷營建新案卻沒有賣出新房。

打炒房政策V.S 2021房價?

有人預測2021房價會暴跌,有人則認為會持續成長,但目前政策都處在發想階段,因此可能到明年年中,政策都還未實施,加上因為今年建案暴增,因此工人難找、原物料上漲,營建成本增高。雖然營建費用的成本占建案總成本比例並不高,主要都來自於土地成本,但是這也代表房價並不會下跌,而是有成長趨勢,加上外資回流等,如果政府政策卡關,2021房價的變動幅度不大,有可能進入房價停滯期,但暴跌?應該不會!

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