買房投資出租 可以自行隔間嗎? 隔間房需注意哪些事?

現在房價好貴好貴，年輕人買不起房的當下，顯得租賃經濟愈發蓬勃發展，不少手中有閒置空房的，紛紛搶進成為房東，不過新手房東為了追求穩定，通常都會以改小套房的方式投資買房出租，原因是低成本加上穩定度高。

但是為了追求更高的投資報酬率，有些人決定遊走在法律邊緣，那就是在未符合法規的情況下做輕隔間，讓一間房變好幾間，雖然可以增加收入，但是這樣的隔間房就能安心賺?

合法隔間很難嗎?

很多房東在選擇以輕隔間改造房屋時，會不想照著法律程序走，因此變成違法隔間，不僅成為違建，還可能遭到拆除的危機，但房東們依舊選擇違法隔間的原因是什麼呢?

1. 符合法規需花費更多成本。
2. 改造時間拉長。
3. 改完還不見得租得出去。

因此房東們更偏好利用軟裝的方式，把房間弄得漂漂亮亮的，不僅成本較低，一樣可以吸引租客。

合法隔間的法律規定?

室內裝修許可的範圍：增加衛浴或是增設2間以上起居室的分間牆變更，就需要申請室內裝修許可，只有設計圖許可後，才可進行裝修。

根據《建築法》第77條之2規定之內容所述，業者在進行室內裝修時，須符合以下規定：

• 供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。
• 裝修材料應合於建築技術規則之規定。
• 不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。
• 不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。

以上法條適用於民國84年之後的建築，若你的違法隔間在民國84年之前就蓋完了，則不朔及既往。另外根據不同縣市，對於違建有不同的態度，以直轄市為例：

• 台北市，民國84年後的違建為「即報即拆」。
• 新北市，民國98年6月25日以後的違建為「優先拆除」。
• 桃園市，依《桃園市違章建築處理要點》認定「優先拆除」物件。
• 台中市，民國100年4月之後的違建為「即報即拆」。
• 台南市，民國99年12月25日以後的違建為「優先拆除」。
• 高雄市，民國101年4月以後的違建為「即報即拆」。

房東違法加蓋隔間的事情被檢舉，除了可能受到被拆除的風險外，還需要繳納罰鍰最低6萬至30萬不等。因此即便申請合法隔間裝修有點麻煩，但總比日後膽戰心驚的好，萬一哪個房客一不爽就給你檢舉，你能怎麼辦呢?所以當個老實房東吧!

合法輕隔間對租客有多重要?

對於合法隔間會有許多要求，因此如果租客遇到隔間套房，建議先了解過後，再決定是否承租，畢竟在外居住，你很難保證鄰居質量，萬一遇上火災什麼的，逃生不及或是隔間不防火，就真的完蛋了。

合法隔間會要求建材使用防火建材，並且還需要針對逃生通道、防火避難設施等嚴格要求，另外也會要求隔間需有正常通風與採光、格局等，保證隔間的居住舒適度與安全性。

這也就是為何合法隔間會讓房東們望而怯步的原因。此外隔間之後，每一間房就是一戶，畢竟是租給不同的人，因此需要每戶都加裝獨立門牌，並且還需要向建管處、戶政單位申請“戶數變更”，且最小面積不得小於13.7平方公尺(單人套房為例)。

這樣粗估算一算，光是合法隔出4間房，至少就需要200多萬的費用，但往好處想，至少不用怕被拆掉，更可以安心、大方地出租。

隔間套房的投報率有比較好嗎?

投資報酬率就是計算出這項投資的報酬率會有多少，當報酬率越高，就表示這項投資是成功的，但是該如何計算投報率呢?

• 公式：純收益 ( 收入–成本支出 ) ÷ 本金 = 投資報酬率。
• 以出租房屋來說：( 租金收入–房貸利息 ) × 12月 ÷ 總支出 = 出租的投資報酬率。

但其實計算出租的投報率沒這麼簡單，因為除了房屋價格之外，還需要把添購的家具、電器、裝修費，以及出租之前的開銷、房貸利息等等各種跟租房相關的開銷都加進去，才能更精準的估算出投報率。

一般投報率落在2%－6%左右，但是除了成本上的差異外，房屋地段上也有很大的影響，例如靠近學區，出租率較高、租金可以往上調，那麼投資報酬率自然也就上升了。

隔間越多 投報率越高?

你說增加隔間會提升投資報酬率嗎?老實說還真不一定，因為產生隔間需要費用，另外一但隔間超過6間，就會被政府認定成「供特定人短期住宿的場所」，也就是成為供公眾使用建築物，只要超過300平方公尺就必須2年一次，向主管機關進行公共安全申報；若為300平方公尺以下，則是4年一次。
所以不是隔越多越好，在投報率還有法規上還需要多注意。

申請合法隔間的裝修文件有哪些?

當你有了隔間的想法，並且想要合法進行隔間工程，那麼請準備以下文件，並且向審查機構申請「室內裝修許可證」，等待完工後再拿到「室內裝修合格證明」，就算是合法隔間了喔!

• 室內裝修申請書
• 原建築的核准平面圖(如果沒有的話，可以向建管處申請)
• 建築物所有權證明文件
• 裝修圖(包括：位置圖、平面圖，以及剖面圖)
• 消防圖
• 直下樓層屋主同意書(限台北、新北、桃園)

※審查機構：指內政部指定置有審查人員執行室內裝修審核，及查驗業務之直轄市建築師公會、縣(市)建築師公會辦事處或專業技術團體。

如果房屋裝修費用不足怎麼辦?

有些人可能剛買了房子，才剛跟銀行貸款過，但是後來才發現想要合法隔間藉此提高租金收入，至少還需要百萬的預算。有些房東可能當初買房也沒想這麼多，就忘記留這筆預算，如今面對想要合法隔間卻沒錢的情況，又該如何是好呢?

因為剛向銀行申請了房貸，若這時提出增貸，且金額還達百萬，恐怕申貸不成，比竟銀行已經給滿額度了，在寬限期都還沒過的當下，是不可能再增貸了。那難道只能選擇違法隔間?

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