房貸沒繳清也能辦？2026以房養老最新重點一次看

過去許多人認為，只有完全清償房貸的房屋才能申請「以房養老」，

但近年銀行逐步調整審核方向，只要房屋仍具有足夠的擔保價值，

即使尚有房貸餘額，仍有機會依個案申請以房養老方案。

對於接近退休、仍在繳房貸的族群而言，

這項作法提供了更彈性的退休資金規劃，也讓房屋資產能在不同人生階段持續發揮價值。

什麼是以房養老？

以房養老的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，

是由金融機構以借款人的住宅作為擔保，按月提供生活資金，

借款人於契約期間通常無須每月償還本金，待契約終止後再依約清償貸款。

與一般房屋貸款最大的不同，在於資金流向相反。

一般房貸是銀行一次撥款、借款人按月還款；

以房養老則是銀行依契約定期撥款，協助退休族增加穩定現金流。

房貸未清償也能申請嗎？

近年部分銀行已提供更具彈性的審核方式，

若房屋鑑價後仍具有足夠的剩餘擔保價值，

即使房貸尚未完全清償，仍有機會提出申請。

銀行通常會綜合評估以下因素：

• 房屋最新市場價值
• 剩餘房貸金額
• 借款人年齡
• 信用狀況
• 房屋所在地段
• 未來貸款風險

若房屋增值幅度高，或剩餘房貸比例不高，申請成功的機會相對提高。

不過，最終是否核准、核貸金額及給付方式，

仍須依各銀行授信政策與個案審核結果而定。

安養信託提升退休保障

除了以房養老之外，近年不少銀行也積極推動「安養信託」。

安養信託是將資金交由銀行依照約定用途管理，

例如生活費、醫療費、看護費或長照支出，

避免資金被不當挪用，也降低高齡金融詐騙風險。

若搭配以房養老取得的資金，再透過安養信託規劃長期支出，

可協助退休族建立更完善的財務管理機制，也是近年高齡金融政策的重要發展方向。

各銀行方案怎麼選？

目前國內已有多家銀行推出以房養老方案，包括合作金庫、土地銀行等。

更新時間：2026.07.13

各家銀行在申請年齡、貸款成數、利率、貸款期間及開辦費用皆有所不同。

一般而言，申請年齡多為60歲以上、貸款期間約30年至35年、

最高貸款成數約可達房屋鑑價的六至七成，實際仍須依房屋條件與授信結果決定。

因此，建議申請前除了比較利率，

也應一併了解開辦費、提前清償規定、給付方式及是否可搭配安養信託，

才能找到最符合自身需求的方案。

二胎房貸也是另一種選擇

若希望一次取得較大筆資金，而非每月固定領取生活費，也有不少屋主會評估二胎房貸。

二胎房貸是利用房屋剩餘價值再次設定抵押權取得資金，

可依自身需求安排醫療、裝修、子女資助或退休生活規劃。

不過，二胎房貸仍須依契約按期繳納本息，

因此適合具有穩定收入或已有完整還款規劃的借款人。

申請前應詳細比較貸款成本及自身財務能力，選擇最適合的資金方案。

宅立貸申請流程五步驟：

1. 諮詢：撥打免付費專線 0800-001-288，或加官方 LINE (@jf1288) 諮詢。

2. 評估：提供房屋權狀拍照上傳，針對地段（如鄰近工業區、車站）進行免費鑑價。

3. 現勘與簽約：專業團隊到府確認屋況，由代書第三方公證簽約，保障隱私與安全。

4. 地政設定：代書協助辦理抵押權設定，權狀正本於設定完成後立即歸還。

5. 隨時撥款：設定完成，您的房屋便轉化為「私人自動提款機」，資金運用完全自主。

善用房屋價值規劃退休

隨著高齡化社會來臨，以房養老已不只是退休族的資金來源，更是退休財務規劃的重要工具。

近年銀行持續優化方案內容，即使房貸尚未完全清償，

只要符合授信條件，也有機會申請相關方案。

如果希望退休生活擁有更充裕的現金流，除了以房養老，

也可依自身需求評估二胎房貸等不同資金規劃方式，

透過專業評估與完善規劃，讓房屋資產真正成為退休生活的重要後盾。

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