2023預售屋市場賣壓重! 全台轉售爆量 投機客出逃中!
升息加上即將上路的平均地權條例,使得預售屋市場遭到重擊,幾乎快無法呼吸。
前兩年全台房市可以說與疫情逆風,受到資金回流加上通膨,使得房價上漲,房市錢途一片光明,就連蛋白區也被炒得火熱,房價水漲船高。但是局勢改變,國際改變政策與作法,台灣也要跟進,加上兩岸關係不明朗,使得去年年中開始,房市越來越冷。
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平均地權條例、升息 預售市場撐不住
隨著打炒房、緊縮政策不斷提出,光是去年的預售屋交易相較前年,就減少了7.2%,第三季全台交易件數更大跌55.8%,總銷金額衰退52.1%,其中又以台北、台中、高雄的交易件數以衰退逾6成最多。
最近剛三讀通過的平均地權條例,主要加強預售屋的管控,針對不得換約轉售還有檢舉獎金制度等等,讓預售屋市場明顯買氣下滑,甚至有業者表示,現在的銷售量,一星期賣到一戶已是熱銷狀態。
預售屋未來供給將超量?
縣市 | 行政區 | 預售屋完工戶數(戶) | 三年合計超過3,000戶 | ||
2023年 | 2024年 | 2025年 | |||
新北市 | 淡水區 | 3,310 | 2,531 | 1,105 | 6,946 |
桃園市 | 中壢區 | 1,948 | 3,241 | 1,350 | 6,539 |
台中市 | 梧棲區 | 1,169 | 1,319 | 2,826 | 5,314 |
桃園市 | 龜山區 | 1,397 | 1,571 | 2,309 | 5,277 |
桃園市 | 桃園區 | 2,667 | 913 | 901 | 4,481 |
新北市 | 板橋區 | 2,352 | 734 | 1,139 | 4,225 |
台中市 | 北屯區 | 769 | 1,363 | 1,706 | 3,838 |
台中市 | 西屯區 | 1,762 | 746 | 1,039 | 3,550 |
桃園市 | 蘆竹區 | 1,958 | 1,017 | 499 | 3,474 |
新北市 | 三重區 | 1,448 | 546 | 1,278 | 3,272 |
從上表來看,未來三年完工戶數恐將超過15萬戶,屆時大量的賣壓席捲而來,非常考驗建商的能力。其中最高以新北市淡水區共6,946戶最多,其次是桃園中壢、台中梧棲等地區。
轉售量暴增 將影響房價下跌?
由於平均地權條例即將在今年上路,投機客擔心未來可能轉售困難,因此去年12月全台預售轉售量比前年同期大增41%,約6,500件,顯示投機客正在看準時機準備出場。
單看區域,桃園共暴增了77.4%,而台南成漲超過5成,台北、台中、高雄等地也都有4成以上的增幅,而新竹市、台中市的預售屋轉售情況最高,新竹市轉售佔比達28.2%全台最多,其次為台中市包括北屯、西屯、北區、豐原區、南區等等,都有超過2成以上的佔比。如此看來若賣家急於轉售,恐將影響房價,造成區域房價下跌明顯。
升息很有感 私人設定造成法拍危機?
升息的環境對於購屋族來說無疑是莫大的壓力來源,也會影響未來房市的發展。根據不動產商統計的資料顯示,目前光雙北市與桃園就有將近4千個社區當中,共8,483戶房子有私人設定,也就是在銀行房貸以外,還有其他民間借貸機構的抵押設定。
其中以桃園區共333個社區居全台之冠,其次為中壢區224個社區,中山區213個社區有私人設定。另外以私人設定的房屋量來看,桃園區以958間居首,其次是中壢區628間、新北淡水406間居3名。而這些有私人設定的房屋,需面臨更大的升息挑戰,一旦有屋主無法繼續支撐這些利息費用,將使他們選擇低價求售,甚至進入法拍市場,很可能造成整體房價的另一波衝擊。
私設眾多將成房市隱患?
升息導致資金需求壓力大,一些屋主就將房屋拿去私設,但是有私設之後卻忘記先評估自身的還款能力,造成還款不易,使得他們不得不將房屋出售,以換取資金,否則將進入法拍市場,使房屋價更低。
一些了解門路的民眾或許可以趁機撿便宜,透過有私設的物件,向屋主殺價,由於屋主急於籌資的心態,不僅交易時間能縮短,還能獲得較寬的議價空間,殺價成功機率高。