買房時機到了？房市冷卻期該如聰明購屋？

房市冷卻期該如何買房呢？前兩年因房市熱絡，不管怎麼買都好像會賺，於是自住客、投資客紛紛傾巢而出。但是隨著政策打炒房、升息以及過高的房價，讓房市逐漸轉冷，如今買房的大多屬於剛性需求的自住客，但在房市冷卻的期間該怎麼買到保值又划算的房屋呢？

房市轉冷 降價入手的機會來了

現在買房的大多是自住客，因此通常會出現兩種情況：一種是不急著買房的自住客，想要慢慢看。另一種是急著買房的，通常來自外在壓力，像是結婚、生孩等等。

然而在房市熱的時候，不論哪類客戶都難以跟賣家殺價，畢竟你不買總會有人接盤。但當房市轉冷，你就有機會了！尤其是那種急著想脫手的賣家，有機會還可以殺到1成左右的折扣，或者尋找推案量大，賣壓重的區域，有機會討價還價成功。以下介紹幾個買房技巧：

善用實價登錄 把握議價機會

由於過去兩三年的房價漲太兇又不合理，因此建議你買房之前，最好參考5年內的實價登錄，並計算出平均價格後，在心裡自己決定一個合理的價格，再與對方議價。

但前提是你並不急著買房，而是要有「足夠的時間」跟對方耗，假如你是屬於急著買房的人，那麼建議從蛋黃區等較為便利且生活機能強的區域入手，因為相較蛋白區來得保值，即便沒太多時間議價，也沒關係。

尋找急售屋主

急著買房的人難議價，但若遇上的是急著賣房的屋主就很好說話了。通常想要急著出售房屋的人，如果不是房屋本身有問題，就是屋主本身有資金問題，因此若你手頭寬裕，且最好能夠全款購屋，那就有很大的機會入手7至9折的房價。

先找銀行鑑價 了解自身貸款能力

在下定決心買房之前，建議先了解自身的貸款能力，除了事先計算好每月最高可負擔的房貸金額外，還需要確定銀行最終的可貸額度，以免因自備款不足而告吹。

因此買房之前可以先將資料送件銀行，請銀行替你評估可貸額度，等到銀行表示可以成功貸款，再來買房也不遲。不過需要注意的是，一旦送件，銀行就會調查你的聯徵資料，若在3個月內被查詢超過3次，銀行可能會認為你有問題，因而拒絕貸款給你喔！

只要做到事先了解貸款資訊，就不用擔心買了房卻無法貸款的窘境了。

建商要慎選 小心倒閉爛尾潮

由於平均地權條例上路，這將會造成一些資本額較小的建商生存不下去，可能倒閉並將手中建案轉手，雖然轉手之後房屋會繼續蓋，但是這可能也會衍生出很多問題，畢竟建商換人，當初的一些優惠可能也有所差異，會影響到購屋者的權益。

未來的房市大的建商將會繼續生存，而一些中小型建商，若資本額不足很難在市場上繼續生存，而現在的房市正在修正當中，即便目前可以撿便宜，也還是要多注意建商本身的品質，以免買到爛尾樓。

房市冬天該買預售屋還是中古屋？

由於房市冷卻，現在買預售屋的話，很可能得面臨未來跌價的風險，且不見得能跟建商談到多好的價格，因此若你可接受中古屋，其實屋齡20年內的中古房屋，才是房市冷卻期間的好選擇。

原因在於中古屋遇上房市冷卻期，也不會有太大的價格波動，而且因賣家為一般人而非大建商、大公司，因此議價空間較大，比較有折價空間。建議如果近期有買房需求的民眾，不乏多看看、多比較，也許你可以在今年撿到便宜物件，替自己圓買房夢。