租屋學堂開課！租房二三事 解決所有事！(上篇)

租客表示：「從大學時期就開始與租房抗爭，有各式各樣的房屋，為何偏偏別人的就是比較好？為什麼我都租到奇怪的房？」

房東表示：「為什麼我總是遇到奧租客？別人的租客都沒有這些問題，我卻遇到一堆鳥事！」

租房總是能遇到很多奇怪的事，租客怕遇到惡房東，房東怕遇到奧租客，到底身為租客與房東，有哪些事需要注意？以及如果我們遇到糟糕的情況，該如何處理呢？

租屋之前該注意的事

房客的角度

打算租房的你，一定會下載很多租房APP，或是上FB看很多地區型的租房社團，可是看來看去，各種不同的租金、不同的租房條件，讓你無法馬上做決定，之後與仲介、屋主約看房，看到心累了都找不到滿意的，但這些都還只是小事，重點是在簽租約之前，有些更重要，影響權益的事需要非常注意。

• 房屋屋況

租屋的環境取決於房東的好壞，有些人為了投資報酬率高，不管屋況多糟糕，只要地段好，即便有很嚴重的潮濕或漏水問題，都不管不顧，之後只要事先油漆或裝潢遮蓋，就能蒙混過關，而身為租客的你該怎麼辦呢？

解決：建議看房的時候，多關注角落，尤其靠近廁所、廚房等位置的牆壁，是否有白華的現象或是黑色的黴菌，並注意浴廁是否有開窗或抽風機等。並且選擇不貼壁紙的房屋會更有保障。若一進到房子裡充滿霉味、潮氣，就代表房子很潮濕，若要久住的就不建議租。

• 周邊環境

租到便宜的房子很高興，屋況也不錯、房東也挺好，但是就要注意是否為周邊環境不佳，可能生活機能很方便，但附近卻有宮廟，幾乎每個禮拜都有廟會，真的很吵，空品又不佳。或者住在夜市附近，不僅人多環境吵雜，還有攤販的油煙問題。

解決：為了避免此現象，租屋之前請先了解房屋周邊環境，最好觀察一週的時間，並且從早到晚都要了解，確保每個時段都在你的掌控之下，避免因為便宜的房租而掉入可怕的惡質生活。

• 租約

在簽約之前，一定要將租約看清楚，建議拿到租約後可以先跟房東表示要看清楚後等2、3天再簽，確保租約當中的每一項條約是合理的。另外如果你覺得有爭議的項目，在租約上未表明，也要立即與房東提出。

例如：

• 房屋修繕費用歸屬。
• 房屋是否可以遷戶籍、申請補貼。
• 房屋養寵與否。
• 房東為本人還是代理?
• 押金支付與歸還的條件。
• 可否留宿他人。
• 房屋漏水處置方式。
• 提前解約的違約金。
• 房東是否可留有備份鑰匙。

除了以上還有很多很多細項，建議雙方要見面簽約並且需簽名加蓋章，越仔細、麻煩的合約，才能確保日後不會發生糾紛，更多租約細節。

房東的角度

身為房東肯定很怕遇上奧房客，不論是那些三不五時就找你麻煩的，總是拖欠租金的，嚴重破壞家具的，或是退租之後把整個環境弄得亂七八糟的，對於房東來說，肯定會希望找個品質好的房客，但是光看人又不準，到底該如何保障房東自身的權益呢？

• 有自己的一套標準

找房客很難，找到好的房客是難上加難，因此不少房東會藉由「限女性」承租來過濾房客，但其實好房客不分男女，壞房客也是，之所以限定女性是因為可以讓整棟大樓出入人員較為單純，可偏偏也還是有女性私生活混亂的，所以其實不應該限定性別，而是限定條件。

例如：

• 無穩定工作者不租。
• 要求降低押金者不租。
• 特種行業者不租。
• 租房原因不明者不租。
• 菸酒者不租。
• 太過著急入住者不租。

除了以上條件之外，還有很多篩選條件可以參考，但最主要還是以房東訴求為主，以上也並非一定要照做，重點是可以累積前人的經驗，並以自己想要的條件，抓出一套準則，只要符合其中一項，就不租，千萬別心慈手軟，否則痛苦的也是你自己。

• 建議乖乖繳稅

雖然繳稅會讓房東的成本增加，但同時也能替你省去很多麻煩，也能找到更多的租客。因為現在不少人都希望可以申請租屋補助，可想逃稅的房東卻不能讓租客申請，藉此你會以降低租金為條件出租，但若房客還是想申請補助，並且背著你偷偷申請的話，到時候合約未到期，你不僅要以原租金出租，還要繳稅，簡直得不償失。

• 租約寫清楚、說明白

這立場跟租客是一樣的，大家都希望合約對自己有利，但是目前的法律比較保護租客而非房東，因此房東在合約上也要多用點心，既要為自己著想，也要讓房客覺得合理，才不會造成糾紛。

例如：

• 租約載明押金退還條件。
• 退房條件細項要清楚，像是家具不可損毀，一但損毀需要賠償多少多少等等，建議讓房客事後能啞口無言，沒有任何理由拒絕的為好。
• 租約附上租屋前的屋況照片。
• 租金內容是否包含管理費要寫清楚。
• 電費、水費的收費標準。
• 是否可自行更換家具、家電也要標明，或是載明日後需回復原狀。
• 是否能自行改造房間，例如重新上漆、貼壁紙，也需要仔細說明。
• 限定租金繳納期間，並固定以某方式繳納，像是匯款或收現，一旦超時將收滯納金1%－2%，以合理的範圍保障雙方權益。
• 是否可提前退租，或退租違約金的費用要寫清楚。記住!有些情況房客是不用付違約金的。

新聞時事分享！租客、房東心路歷程

不少人遇到狀況就會在網路上發文求助網友，希望可以得到解決辦法，不過與其事後想辦法，不如事前就做好準備才是王道。

房客的抱怨

有一名網友表示自己即將退租，但因為房屋本身環境潮溼，因此自己在住了一年之後，發現牆壁充滿了黑色的黴菌，於是與房東討論該如何處理，但房東卻回覆「要換壁紙」，而快要退租的他卻上網求助表示「請問換壁紙的錢我應該出嗎？」

由於合約內容並未清楚表示，因此才導致房客不知該不該由自己出錢，但其實房屋漏水情形應當由房東負責修繕以及後續的處理費用，而非房客所需負擔，但是若房客沒有處理，有些房東還會以「未恢復原狀」為由，扣下押金不退，最後鬧得不歡而散。

與其面對這樣的情形，不如租房之前就講明，一旦房屋發生漏水造成牆面損毀，應當由房東全權負責等，確保雙方權益。記得房屋不是當下看起來不會漏水，就真的沒事，很多時候都需要時間的累積才能看出端倪，只有未雨綢繆才能避免危機。

房東的抱怨

一名房東在FB社團上留言表示，有次去收租，發現房客竟然將原本的家具通通丟掉，並且將房間進行大改造，不僅油漆換成深色，還將地板貼上仿木塑膠貼，連鐵窗都換上新色，房東錯愕之下詢問，房客卻表示「想要弄出藝術風的感覺。」當下房東傻眼，卻也僅是口頭告知「退租須恢復原狀」，但依舊非常擔心。

可其實只要在簽約時有清楚寫明，房客退租須將房屋恢復原狀，否則將扣下押金，就能有基本的保障，但有時押金也不足以抵掉被丟棄或損毀的家具，因此建議在合約上標注所有家具的價值，與房客討論後，若家具有損毀，需照價賠償，這樣對房東來說會更有保障。