借名登記是什麼? 如何保護權益? 登記後怎麼返還?

自己的財產借放在別人名下，就是借名登記，考慮到稅金、貸款等問題，就有財產轉移給親朋好友的需要，道理看似簡單，過程卻可以很混亂，登記人和所有權人不同，可能產生各種爭議，財產甚至被偷偷賣掉，借名登記面臨風險大，如何避免自己吃虧？

什麼是借名登記？

借名登記是將個人財產登記給他人名字，例如房屋、土地、股票、帳戶等，借用他人名字的人稱為借名人，是財產的實際所有權人，提供名字的人稱為出名人，名義上是財產的所有權人，借名人擁有財產全部權益，包含使用、處分、收益等，因此財產仍由借名人管控，基於借名人和出名人之間的信任，雙方可以訂下契約，取得法律效力。

假設黃先生買了一棟房子，請朋友作為出名人，將產權登記在朋友名下，真正的使用、管理，依然是黃先生主導，房子不會自動歸屬於朋友，或台商為了投資便利，購買股票後，將股權登記給大股東，自己進行交易留下利潤，也是一種借名登記，真正的所有權人想終止契約，可以要求取消登記，並收回財產。

為什麼辦理借名登記？

使用借名登記能迴避某些規範，達成財務、投資等目的，由於不動產價值高，因此經常使用於不動產。

1. 節稅

不動產、股票的交易都會課稅，借名登記可以逃避稅金，節省賦稅支出，舉例來說，名下有許多間房子，自住優惠稅率僅限一間，其他間適用非住家稅率，必須繳更多房屋稅、地價稅，所以為了節稅，有些人會借名登記給他人。

2. 取得資格限制

某些財產另有特別規定，一般人無法直接取得，像是2000年前的農地，只有自耕者才能買賣，原保地只有原住民身分才能買賣，軍宅配發給軍人後，5年後才能正式過戶，因為這些房子類型特殊，只能借用身分符合的名字購買。

3. 親友關係

家人、朋友之間熟悉彼此，容易出現借名登記的狀況，舉例來說，朋友之間約好購屋的登記方式，父母買下不動產、股票登記給子女，夫妻的其中一方購屋，另一方則是名義上的所有權人，這些都在社會上頗為普遍。

4. 通過貸款審核

自己的條件不夠好，例如信用瑕疵、年齡太大等，無法辦理銀行貸款，找條件優良的人，取得較高成數和較低利率，舉例來說，申貸人年齡超過65歲，銀行不願拉長還款期限，因此借用晚輩的名字申請貸款，獲取比現在好的方案。

5. 規避財產查封

如果欠下還不完的債務，債權人到法院聲請查封，拍賣借款人擁有財產，還清剩餘債務，借款人故意躲避強制執行，將財產全部登記給親戚、朋友，不過這種作法已損害債權人權益，通常會被判定無效，因此借名登記的效力，仍要看有無違法。

借名登記法律上具有什麼效力？

如果雙方同意，且未觸犯善良風俗，借名登記就能套用委任契約，具有登記契約的效力，不過法律上的效力僅有借名人、出名人，不會擴大到其他第三人，像是房屋買賣中，借名人出售房子，由無關的第三人買下，為了保障第三人的權益，出名人無權干涉買賣，要求買方放棄權利，只能向借名人討回損失賠償。

以借名登記迴避法律規定，屬於無效行為，現在法院大都認為借名登記，可以適用一般契約原則，如果出現違反強制、禁止規定、公序良俗的狀況，不符合一般契約原則，法院判決最終都是無效，像是躲避查封、逃漏稅，就不能成立，如果分不清區別，非常容易引發爭議。

因為借名登記有一定風險，如果相信錯誤的人，可能出名人轉手就賣掉財產，出於不得已的原因，必須將財產登記給他人，雙方記得簽訂契約，表明自己是實際所有權人，未來出現糾紛時，保障權益才不會毫無依據。

借名登記契約應記載那些內容？

為了防止日後紛爭不斷，事前簽約非常重要，透過契約的存在，確立借名登記的關係，在上面簽署雙方的名字。

1. 立契約書人，借名人和出名人。
2. 簽約日期，註明年、月、日。
3. 登記的財產地點、種類。
4. 登記的期限，或註明可隨時終止，不得延遲返還。
5. 所有權，說明借名人為真正所有權人，自行保管所有權狀，出名人僅屬於借用性質，沒有贈與的意思。
6. 相關支出，費用由借名人支付，包含房屋稅、地價稅、管理費、水電費等。
7. 借名人提供報酬給出名人，契約上一起清楚註明。

如何拿回借名登記的財產？

借名人和出名人之間有信任基礎，才會使用借名登記，改變自己財產的名義所有人，如果借名人想取回財產，就要找出名人辦理轉移，雙方達成協議，順利歸還財產是最圓滿的結果，然而因為其中的糾葛，出名人可能不願意轉移，導致事情更加複雜，成為令人頭痛的問題。

出名人不同意歸還財產，借名人可以先協商處理，其次是尋求法律幫助，必須向法院證實，借名登記關係在法律上的效力，提供明確的證明文件，像是雙方約定的契約書，就是非常有用的依據，如果沒有書面契約，僅是口頭談好的約定，這時要提供管理、使用的詳細資料，證明自己就是實際所有權人

1. 不動產買賣契約。
2. 購屋出資明細，匯款單據、支票、收款單據等。
3. 現金流明細，購屋出資明細、房貸繳款紀錄、存摺紀錄、修繕費用、代書費、存摺紀錄、銀行對帳單等。
4. 繳稅證明，地價稅、房屋稅單據等。
5. 使用證明，水電費、管理費單據等。
6. 收益證明，出租賺取的租金等。
7. 見證契約關係成立的人

法院會參考以上資料，確認是否存在借名登記效力，如果事證確鑿，出名人只能歸還財產的登記所有權，不過有些情況是文件缺漏、時間太久，借名人拿不出購屋出資、現金流明細，證據不夠清晰，無法確定契約關係，造成歸還財產過程曲折，這時候只能使用贈與方式，歸還登記的財產，還要另外繳納贈與稅。