二工宅是什麼？買二工宅會有哪些問題？二工宅可以申請二胎房貸嗎？

你知道什麼是二工宅嗎？前些日子有位喆方的客戶希望辦理280萬的二胎房貸，並在經過估價後，專員來到房屋實地勘查，卻發現這棟房屋竟是二工宅，那麼二工宅會造成哪些問題嗎？在二胎房貸審核中，二工宅會影響最終可貸額度嗎？

什麼是二工宅？

指的是一棟進行二次施工的住宅。
通常建商在蓋房之前，都得先申請「建築執照」，並且到了即將交屋之際，還得由政府單位進行會勘，查驗規劃的內容是否符合建照，才會核發「使用執照」。

而二工指的是建商在取得使用執照後，再次對建築進行施工，好規劃出其他項目、設施等，因此這些二次施工的內容將不算容積、權狀面積，亦不算公設持分。但這是違法的！

還記得某位藝人在自家大樓樓頂蓋游泳池，結果被檢舉後拆除的事件嗎？這就是常見的二工項目，將蓄水池變成游泳池。

另外還有包括：陽台外推、管委會改成健身房、做樓中樓等，這些都是常見的二工項目。

陽台外推：通常指的是把陽台與客廳之間的門窗或間隔打掉，讓原本可能只有20坪的室內空間，瞬間變成30坪。
管委會空間變更：指的是原本應該為管委會的大樓空間，卻變成住戶們可共同使用的空間，例如健身房、瑜珈教室等，這樣可以吸引買房民眾，讓他們覺得公設很多。
樓中樓：指的是在一層樓的中間又夾了一層空間，但依照規定同一樓層的夾層面積總和，不應超過樓層地板面積的3分之1或100平方公尺。而合法的夾層屋是會記載在產權登記中的。

拿到使用執照後，為何建商要冒著風險進行二次施工呢？當然是因為有利可圖。建商為了想要讓使用面積最大化，以及提高對閒置空間的使用率，以此可作為賣點吸引消費者，讓房屋更好賣。

但這樣會造成什麼樣的影響嗎？又有哪些人的權益會受損呢？其實大部分大樓都有二次施工的疑慮，建商或多或少對房屋的某些細節進行改動，可一旦傷害到部分人的權益，就很可能遭到拆除，所以二工宅的好處僅限建商本身。

可能有些人會覺得，建商利用二次施工的方式，讓住戶有更多公設可以使用，不僅增加了游泳池，室內坪數也增加了，但是其實消費者更應該注意的是：二工宅是否有房屋結構上的問題？是否會影響他人權益？

二工宅是建商為了增加使用面積的手段，但二次施工變更原先的用途，是有違建疑慮的，若真的被人檢舉，則會依照「違規使用」、「違章建築」兩種進行劃分並處置，所以買的人真的需要注意！

違規使用：指的是原本的空間規劃與使用執照上所記載的不同，例如把蓄水池當游泳池，或者將機房改為閱覽室等。這些狀況很可能會遭到民眾檢舉，因而被要求將使用情形恢復原狀，卻讓購買者的權益受損。
違章建築：這就很可怕了，因為一旦構成違建，依照現在的法令就是「即報即拆」。根據建築法第77條第1項規定：「建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。」所以在預售屋交屋後，若有違規使用或違建情形，承擔的會是屋主，犧牲的也是屋主的權益。

簡單來說，二工宅一旦遭到檢舉，就必須恢復原狀或進行拆除，然而這些後果並非建商來承擔，而是由已經買下房屋的你，這也是為何不推薦購買二工宅的原因，當然買房之前一定要注意，是否有二次施工的疑慮。

既然二工宅這麼可怕，那麼該如何在買房時避開二工宅呢？看房的時候有哪些需要注意的細節？

方法一：直接問
買預售屋通常都是透過代銷人員，因此若想知道房屋是否為二工宅，你可以直接詢問代銷人員，建商是否可能對建案進行二次施工，若有的話會在哪個區域施工，或者是否產生違建等情況。
方法二：比較平面圖與廣告圖
畢竟預售屋無法現在就看到房屋實體，因此你只能透過平面圖去比對，若你發現建商給的平面圖與廣告圖，在公設名稱或空間規劃等有出入，就很可能發生二次施工或違規使用等情形。
方法三：別簽二次施工同意書
有些建商會在合約中加入「二次施工同意書」或者類似的條文讓消費者簽，這就要很注意了！因為一旦簽下去，就代表你同意了此次施工，屆時萬一後續遭到舉報拆除，這拆除的責任就到你頭上了，而你也很難向建商究責。